Los Do’s and Don’ts de los Depósitos de Seguridad y el Último Mes de Alquiler: Serie de Entrenamiento para Propietarios en Massachusetts
Los depósitos de seguridad son una de las principales razones por las que los propietarios en Massachusetts tienen problemas y enfrentan dificultades durante el proceso de desalojo. Esto se debe a que las leyes de Massachusetts relacionadas con un propietario que acepta el depósito de seguridad son complejas y incluso un error involuntario puede ser extremadamente costoso, generalmente por el valor de tres veces el depósito de seguridad. Recomendamos que los propietarios no cobren un depósito de seguridad y solo cobren el último mes de alquiler. Pero sea cual sea la elección que haga, si decide cobrar un depósito de seguridad, hay ciertas prácticas que debe seguir para no infringir la ley.
Las leyes de depósito de seguridad en Massachusetts ofrecen al propietario una cantidad muy pequeña de seguridad a cambio de un gran riesgo. En realidad, cualquier daño significativo causado por el inquilino no será cubierto por un depósito de seguridad, pero si usted retiene alguna parte del depósito de seguridad del inquilino, lo más probable es que resulte en una demanda. Para empeorar las cosas, si el juez está de acuerdo con el lado del inquilino de la historia, el propietario podría enfrentar daños triples y también verse obligado a pagar los honorarios de los abogados del inquilino. Es más rentable y mucho menos problemático proteger su inversión mediante una cuidadosa selección de los inquilinos y tratando bien a sus inquilinos.
Según las leyes generales de Mass., cap.186, §15B, al comienzo del arrendamiento, solo puede cobrar:
- alquiler por el primer mes;
- alquiler por el último mes, calculado a la misma tarifa que el primer mes;
- un depósito de seguridad igual al alquiler del primer mes; y
- el costo de compra e instalación de una llave y cerradura. Esto no significa un depósito por la llave. La ley no prevé un depósito por la llave.
La ley de Massachusetts no le permite cobrar otras tarifas al comienzo del arrendamiento, y no puede cobrar varios meses de alquiler por adelantado.
Para un depósito de seguridad, debe:
- Colocarlo en una cuenta de depósito en garantía en un banco de Massachusetts, fuera del alcance de sus acreedores;
- transferir el depósito al nuevo propietario al transferir la propiedad;
- dar al inquilino un recibo que muestre la cantidad del depósito, su nombre, la dirección de la propiedad y el nombre del banco y el número de cuenta en el que se mantiene el depósito de seguridad;
- dar al inquilino una declaración de la condición actual de la propiedad (el formulario para cumplir con este requisito se encuentra a continuación);
- si el inquilino le entrega una lista separada de daños, debe devolverle una copia de la lista del inquilino dentro de quince días de recibirla, con su acuerdo firmado con la lista o una declaración clara de su desacuerdo adjunta;
- pagar al inquilino un interés del 5% por año sobre el depósito, o la cantidad de interés que reciba del banco cada año si es menor; mantener registros cuidadosos sobre el depósito de seguridad y ponerlos a disposición del inquilino para su inspección en su oficina durante el horario comercial normal.
Debe devolver el depósito dentro de 30 días después de que el inquilino abandone la propiedad, si es un inquilino a voluntad, o dentro de 30 días después del vencimiento del arrendamiento. La única vez que puede usar un depósito de seguridad para el alquiler adeudado es el alquiler que no se retiene o se deduce legalmente (en el caso en el que el inquilino arregle algo que estaba roto, que el propietario no había arreglado). Si descuenta por daños, debe cumplir estrictamente con la ley.
Para el último mes de alquiler, debe:
- dar al inquilino un recibo que indique:
- la cantidad del alquiler,
- la dirección de la propiedad,
- la persona que recibe el alquiler,
- que debe pagar interés y
- que el inquilino debe proporcionarle una dirección de envío donde se le pueda enviar el interés; y
- pagar al inquilino un interés del 5% anual o notificar al inquilino que el interés se puede deducir del próximo pago de alquiler. No tiene que mantener el último mes de alquiler en una cuenta de depósito en garantía, pero no puede deducir por daños a la unidad del último mes de alquiler. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para el último mes de alquiler, puede pagar al inquilino la cantidad de interés que reciba realmente en la cuenta, si es menor al 5%.
Si no cumple con alguno de estos requisitos, la ley permite que el inquilino lo demanda por daños, incluida la devolución del depósito. Para algunas violaciones, los daños incluyen tres veces el interés debido o tres veces la cantidad del depósito, más los honorarios de los abogados del inquilino. Una violación de cualquiera de estas disposiciones también puede ser una violación de las leyes generales de Massachusetts, cap.93A, la Ley de Protección al Consumidor de Massachusetts. Si ya ha violado la ley, por lo general es más seguro devolver el depósito de seguridad de inmediato para evitar tener que pagar daños triples. Es posible que no le guste hacer esto, especialmente cuando el inquilino debe alquiler o ha dañado gravemente la unidad. Pero incluso si no está claro que haya violado la ley, devolver el depósito probablemente le ahorrará dinero. El Tribunal de Apelaciones de Massachusetts ha dictaminado que, siempre que el inquilino siga ocupando el apartamento, puede evitar las daños triples devolviendo de inmediato el depósito de seguridad bajo demanda. (Castenholz v. Caira, 21 Mass. App. Ct. 758, 490 N.E. 2d 494 (1986).) ¡Y ahora sabes por qué te recomendamos no tomar un depósito de seguridad!
Dado que las reglas son diferentes para los depósitos de seguridad y los depósitos del último mes de alquiler, es importante que los documentos aclaren qué tipo de depósito está recibiendo. Si el inquilino paga con cheque personal, asegúrese de que la descripción del pago en la sección «memo» del cheque sea correcta. Si el inquilino paga de otra manera, asegúrese de dar un recibo que incluya una descripción precisa del pago.
La ley de depósito de seguridad y último mes de alquiler no se aplica a ningún alquiler para vacaciones o recreativo de 100 días o menos de duración. Tampoco se aplica a alquileres comerciales.
Dado que solo se le permite cobrar los pagos mencionados anteriormente, no hay disposición para un «depósito por mascota» excepto como parte de un depósito de seguridad autorizado. Un caso de la Corte de Vivienda sostiene que una «tarifa por mascota» mensual está prohibida, al menos cuando el arrendamiento no especifica que es un alquiler adicional.
Descargas:
Ley de Depósito de Seguridad y Casos de Massachusetts:
https://malegislature.gov/laws/generallaws/partii/titlei/chapter186/section15b
http://masscases.com/cases/app/21/21massappct758.html
http://masscases.com/cases/distapp/2009/2009massappdiv267.html
https://law.justia.com/cases/massachusetts/supreme-court/volumes/390/390mass275.html
http://masscases.com/cases/app/75/75massappct411.html
http://masscases.com/cases/app/69/69massappct77.html