Usar Acuerdos por Escrito (Arrendamientos o Acuerdos Mensuales)
Ser propietario en Massachusetts ya es bastante difícil, no lo hagas más complicado al no usar acuerdos por escrito. Hay dos razones importantes para usar ya sea un contrato de arrendamiento por escrito o un acuerdo mensual.
La primera razón para siempre usar acuerdos por escrito es que todo acuerdo es tan bueno como tu memoria y la honestidad de las personas que hacen el acuerdo oral. Y todos sabemos que ninguno de estos en realidad son muy buenos. Un acuerdo por escrito te brinda la oportunidad de detallar los términos del acuerdo de arrendamiento y quién es responsable de hacer qué en la relación arrendador-inquilino.
La segunda razón, aunque igualmente importante, es que puedes establecer explícitamente las reglas para la tenencia. Si utilizas un acuerdo oral para comenzar la tenencia, entonces cualquier cosa no discutida, a pesar de lo obvia que pueda parecer, no se resolverá a tu favor en un proceso de desalojo en un tribunal de vivienda. Por ejemplo, si no permites que tus inquilinos subarrienden a otras personas, un día podrías descubrir que tu inquilino ya no vive en tu propiedad, en su lugar la está alquilando a otra persona y posiblemente a un precio más alto que el que se lo alquilaste a ellos. Si no tienes un acuerdo de arrendamiento por escrito, no puedes utilizar esto como excusa en un tribunal de ley para desalojar a la persona, ya que nunca prohibiste explícitamente a tu inquilino subarrendar. La lista puede seguir y seguir, esto se puede aplicar a cualquier y todas las situaciones que están claramente definidas en un contrato de arrendamiento adecuadamente redactado.
La mayoría de los propietarios no se dan cuenta de las desventajas de un acuerdo de alquiler oral. A menos que tu acuerdo de alquiler por escrito no prohíba específicamente al inquilino el derecho de traer a otras personas sin tu aprobación, el inquilino tiene derecho a hacerlo. Si no quieres mascotas en tu propiedad, entonces un acuerdo de alquiler que establezca expresamente eso es extremadamente importante. Cosas simples como mantener una llave de la unidad, la mayoría de los propietarios no se dan cuenta de que si esto no está en un acuerdo de alquiler escrito, no tienes derecho a tener una llave de tu propia propiedad o a prohibir a tu inquilino cambiar la cerradura y la llave sin tu permiso. Muchos de estos aspectos parecen obvios, pero en realidad son bastante contradictorios bajo la ley. Tomen por ejemplo la responsabilidad de un inquilino de pagar por gas, electricidad y combustible para calefacción o agua caliente. Muchos propietarios han sido demandados por no proporcionar calefacción y agua caliente, y al no tener un acuerdo de alquiler por escrito que establezca expresamente que le corresponde al inquilino pagar esos servicios públicos.
Si deseas restringir quién vive en tu propiedad, esto debe ser expresamente escrito en un acuerdo. Si tu contrato de arrendamiento o alquiler no enumera expresamente a todos los ocupantes, incluyendo niños, no tendrás argumentos en el tribunal si tus inquilinos traen a otras personas al apartamento. Esto es en realidad una gran preocupación considerando que la mayoría de los propietarios pagan por el agua, que aumenta considerablemente con el número de ocupantes y también el desgaste en la unidad aumentará drásticamente dependiendo de la cantidad de personas que vivan allí.
Si planeas prohibir que tu inquilino tenga algo en el apartamento, esto debe establecerse expresamente en un acuerdo de alquiler escrito. Ejemplos de disposiciones que deberían estar en un acuerdo de alquiler escrito, pero que la mayoría de los propietarios olvidan: mascotas, lavadora, aire acondicionado o incluso una cama de agua. Si no prohíbes explícitamente estos elementos, no puedes impedir que el inquilino los tenga después de que se hayan mudado.
Hasta ahora hemos estado discutiendo todas las cosas que deberías tener en un acuerdo de alquiler escrito, pero brevemente toquemos sobre lo que no deberías tener. Absolutamente no deberías tener disposiciones legales en tu acuerdo de alquiler escrito. Esto debería parecer obvio, pero no puedes imaginar cuántos contratos de alquiler he visto que los propietarios simplemente imprimieron de internet y hicieron que su inquilino firmara, solo para descubrir durante un proceso de desalojo en un tribunal de vivienda que algunos términos en el acuerdo son ilegales. Este tema en particular debería tener un blog dedicado solo a eso, ya que hay demasiada información para cubrir adecuadamente aquí, solo debes saber que la gran mayoría de estados en el país permiten cosas en la relación arrendador-inquilino que simplemente son contrarias a la ley en Massachusetts.
Los acuerdos de alquiler por escrito deben identificar claramente qué está incluido en la renta y qué no está incluido en la renta. Como discutimos anteriormente, la calefacción y el agua caliente, que Massachusetts asume automáticamente que proporcionas como propietario, a menos que se establezca explícitamente en un acuerdo de alquiler escrito que es responsabilidad del inquilino, puedes ser demandado por no proporcionar estos servicios al inquilino. Algunos elementos que deben definirse claramente en un acuerdo de alquiler por escrito son: calefacción, agua caliente, electricidad, gas y otros usos de la propiedad (instalaciones recreativas, estacionamiento fuera de la calle y lavadora/secadora).
Asegúrate de que todos los acuerdos de alquiler por escrito estén firmados antes de que el inquilino se mude a la propiedad.
No te puedo decir cuántas veces he visto propietarios permitir que personas se muden sin completar toda la documentación requerida. Esto también incluye que firmen el Formulario W-9 que la mayoría de los bancos requieren para establecer una cuenta de depósito en garantía para el depósito de seguridad. Si aceptas el alquiler y el inquilino se muda antes de que se haya firmado un acuerdo de alquiler por escrito, te quedas con un acuerdo oral mensual y no puedes imponer ninguna de las restricciones que podrías haber querido y que estén incluidas en el contrato por firmar por el inquilino, si el inquilino se muda antes de firmar dicho contrato.
Finalmente, si planeas hacer alguna reducción en la renta por los servicios que realice el inquilino para ti, esto debe establecerse expresamente en un acuerdo de alquiler por escrito. Puedes querer reducir la renta del inquilino por realizar ciertas tareas como la remoción de nieve, sacar la basura o hacer reparaciones en la unidad. Si acordaste reducir la renta porque el inquilino iba a cuidar de responsabilidades que son del propietario y no detallas completamente esas responsabilidades del inquilino en un acuerdo de alquiler por escrito, entonces estarás obligado a aceptar la renta según el acuerdo y el inquilino no estará obligado a realizar ninguna de las tareas acordadas. Digamos que vas a descontar $50 al mes, todos los meses, por el inquilino quitar toda la nieve durante los meses de invierno. Si eso no está detallado en un acuerdo de alquiler por escrito, quedas estancado con la reducción de la renta, pero el inquilino no tendrá que quitar la nieve. Esta es la misma situación exacta para cualquier servicio proporcionado por el inquilino al propietario, para una reducción en la renta o un pago directo desde el propietario.
Joseph F. Botelho, Esq.
GRUPO JURÍDICO BOTELHO
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