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Leis de depósito de segurança e últimos meses de arrendamento Série de formação para proprietários de imóveis em Massachusetts

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O que fazer e o que não fazer em relação aos depósitos de segurança e ao arrendamento dos últimos meses: Série de formação para proprietários de imóveis em Massachusetts

 

Os depósitos de segurança são um dos maiores motivos pelos quais os proprietários de Massachusetts enfrentam problemas durante o processo de despejo. Isto porque as leis de Massachusetts relativas a um proprietário que aceita o depósito de segurança são complexas e mesmo um erro inocente pode ser extremamente dispendioso, geralmente no valor de três vezes o valor do depósito de segurança. Recomendamos que os proprietários não cobrem caução e recebam apenas a renda do último mês. Mas seja qual for a escolha que fizer, se puder cobrar um depósito de segurança, existem algumas práticas que deve seguir para não infringir a lei.

As leis de depósito de segurança em Massachusetts oferecem ao proprietário uma quantidade muito pequena de segurança, por um grande risco. Na realidade, qualquer dano significativo causado pelo inquilino não será coberto por uma caução, mas se mantiver qualquer parte da caução do inquilino, o resultado mais provável será uma ação judicial. Para piorar a situação, se o juiz concordar com o lado do inquilino na história, o proprietário pode enfrentar danos triplos (o triplo) e também ser forçado a pagar os honorários do advogado do inquilino. É mais económico e muito menos incómodo proteger o seu investimento examinando cuidadosamente os inquilinos e também tratando bem os seus inquilinos.

De acordo com as Leis Gerais de Mass., cap.186, §15B, no início do arrendamento, só pode cobrar:

  1. renda do primeiro mês;
  2. renda do último mês, calculada à mesma taxa do primeiro mês;
  3. uma caução igual ao primeiro mês de renda; e
  4. o custo de aquisição e instalação de chave e fechadura. Isto não significa um depósito de chaves. A lei não prevê o depósito de chaves.

A lei de Massachusetts não permite cobrar quaisquer outras taxas no início do aluguer, e não pode cobrar vários meses de aluguer adiantados.

 

Para um depósito de segurança, deve:

  1. Coloque-o numa conta de garantia num banco de Massachusettslivre do alcance dos seus credores;
  2. transfira o depósito para o novo proprietário quando transferir as instalações
  3. entregar ao inquilino um recibo que mostre o valor do depósito, o seu nome, a morada do local e o nome do banco e o número da conta na qual o depósito de caução está a ser mantido;
  4. fornecer ao inquilino uma declaração das condições atuais das instalações (o formulário para cumprir este requisito encontra-se abaixo);
  5. se o inquilino lhe enviar uma lista separada dos danos, deverá devolver uma cópia da lista do inquilino ao inquilino no prazo de quinze dias após a sua receção, com o seu acordo assinado com a lista ou uma declaração clara da sua discordância anexada ;
  6. pagar ao inquilino juros de 5% ao ano sobre o depósito, ou o montante dos juros que recebe do banco em cada ano, se for inferior; # mantenha registos cuidadosos do depósito de caução e disponibilize-os ao inquilino para inspeção no seu escritório durante o horário normal de funcionamento.

 

Deve devolver o depósito no prazo de 30 dias após o inquilino deixar o imóvel, se for inquilino por vontade própria, ou no prazo de 30 dias após o termo do contrato de arrendamento. A única altura em que pode utilizar uma caução para a renda devida é a renda que não está a ser retida ou deduzida legalmente (no caso em que o inquilino repare algo que estava avariado, que o senhorio não conseguiu reparar). Se deduzir por danos, deverá seguir exatamente a letra da lei.

 

Para o aluguer do último mês deve:

  1. entregue ao inquilino um recibo que indique:
    1. o valor da renda,
    2. o endereço das instalações,
    3. a pessoa que recebe a renda,
    4. que deve pagar juros e
    5. que o inquilino deverá fornecer-lhe um endereço de encaminhamento para onde os juros poderão ser enviados; e
    6. pagar ao inquilino 5% de juros anuais ou notificar o inquilino de que os juros podem ser deduzidos do próximo pagamento da renda. Não precisa de manter o aluguer do último mês numa conta de garantia, mas não pode deduzir danos à unidade do aluguer do último mês. Se utilizar uma conta de garantia para a renda do último mês, pode pagar ao inquilino o valor dos juros que realmente recebe na conta, se for inferior a 5%.

 

Se não cumprir algum destes requisitos, a lei permite que o inquilino o processe por danos, incluindo a devolução do depósito. Para algumas violações, os danos incluem três vezes os juros devidos ou três vezes o valor da caução, mais os honorários do advogado do inquilino. Uma violação de qualquer uma destas disposições pode também ser uma violação das Leis Gerais de Massachusetts, capítulo 93A, a Lei de Proteção do Consumidor de Massachusetts. Se já violou a lei, é geralmente mais seguro devolver o depósito de segurança imediatamente para evitar ter de pagar danos triplos. Pode não gostar de o fazer, especialmente quando o inquilino deve renda ou danificou gravemente a unidade. Mas mesmo que não seja claro se violou a lei, devolver o depósito provavelmente poupará dinheiro. O Tribunal de Apelação de Massachusetts decidiu que, enquanto o inquilino ainda ocupar o apartamento, poderá evitar os danos triplos devolvendo o depósito de segurança imediatamente, mediante pedido. (Castenholz v. Caira, 21 Mass. App. Ct. 758, 490 N.E. 2d 494 (1986).) E agora já sabe porque é que o aconselhamos a não aceitar um depósito de segurança!

 

Como as regras são diferentes para os depósitos de segurança e depósitos de renda dos últimos meses, é importante que verifique se os documentos deixam claro que tipo de depósito está a solicitar. Se o inquilino pagar com um cheque pessoal, certifique-se de que a descrição do pagamento na secção “memorando” do cheque está correta. Se o inquilino pagar de qualquer outra forma, certifique-se de que fornece um recibo que inclua uma descrição precisa do pagamento.

O depósito de segurança e a lei de aluguer do último mês não se aplicam a qualquer aluguer para férias ou fins recreativos com uma duração de 100 dias ou menos. Também não se aplica a arrendamentos comerciais.

Como só pode cobrar os pagamentos listados acima, não há previsão para um “depósito para animais de estimação”, exceto como parte de um depósito de segurança autorizado. Um caso do Tribunal de Habitação sustenta que uma “taxa para animais de estimação” mensal é proibida, pelo menos quando o contrato de arrendamento não especifica que se trata de uma renda adicional.

 

Transferências:

 

 

Lei e casos de depósitos de segurança de Massachusetts:

https://malegislature.gov/laws/generallaws/partii/titlei/chapter186/section15b

http://masscases.com/cases/app/21/21massappct758.html

http://masscases.com/cases/distapp/2009/2009massappdiv267.html

https://law.justia.com/cases/massachusetts/supreme-court/ volumes/390/390mass275.html

http://masscases.com/cases/app/75/75massappct411.html

http://masscases.com/cases/app/69/69massappct77.html