Utilizar contratos por escrito (renda ou contrato mensal)
Ser proprietário em Massachusetts já é bastante difícil, não o torne mais difícil não utilizando acordos escritos. Existem duas razões importantes para utilizar um contrato de arrendamento por escrito ou um contrato mensal.
A primeira razão para utilizar sempre acordos escritos em todos os acordos é tão boa como a sua memória na honestidade das pessoas que fazem o acordo oral. E todos sabemos que nenhum destes, na realidade, é muito bom. Um contrato escrito oferece-lhe a oportunidade de definir os termos do contrato de arrendamento e quem é responsável por fazer o quê na relação locador-inquilino.
A segunda razão, embora igualmente importante, é que pode declarar explicitamente as regras do arrendamento. Se utilizar um acordo verbal para iniciar o arrendamento, qualquer coisa não discutida, por mais óbvio que possa pensar que seja, não será válida num processo de despejo no tribunal de habitação. Por exemplo, se não permitir que os seus inquilinos subarrendem a outras pessoas, poderá descobrir que um dia o seu inquilino já não vive na sua propriedade, em vez disso, estão a alugá-la a outra pessoa e possivelmente com uma renda mais elevada do que lhes alugou. Se não tiver um contrato de arrendamento por escrito, não poderá usá-lo num tribunal como desculpa para despejar a pessoa, pois nunca proibiu explicitamente o seu inquilino de subarrendar. A lista pode ser interminável, podendo ser válida para toda e qualquer situação que esteja claramente definida numa minuta adequada de contrato de arrendamento ou locação.
A maioria dos proprietários não se apercebe das armadilhas de um contrato de arrendamento verbal. A menos que o seu contrato de arrendamento escrito não negue especificamente ao inquilino o direito de trazer outras pessoas sem a sua aprovação, o inquilino tem o direito de o fazer. Se não pretende animais de estimação na sua propriedade, um contrato de arrendamento que o declare expressamente é extremamente importante. Coisas simples, como manter a chave da unidade, a maioria dos proprietários não percebe que se isto não estiver num contrato de arrendamento escrito, não tem o direito de ter a chave da sua própria propriedade ou de restringir o seu inquilino de alterar a fechadura e a chave sem a sua permissão. Muitas destas coisas parecem óbvias, mas na verdade são bastante contraditórias perante a lei. Tomemos, por exemplo, a responsabilidade do inquilino de pagar o gás, a electricidade e o combustível para aquecimento ou água quente. Muitos proprietários foram processados por não fornecerem aquecimento e água quente e por não terem um contrato de arrendamento escrito que estabeleça expressamente que o inquilino é responsável por estes serviços públicos.
Se quiser restringir quem vive na sua propriedade, isso deve ser expressamente escrito num contrato. Se o seu contrato de arrendamento ou arrendamento não listar expressamente todos os ocupantes, incluindo crianças, não terá qualquer posição em tribunal se os seus inquilinos transferirem outras pessoas para o apartamento. Na verdade, esta é uma grande preocupação, considerando que a maioria dos proprietários paga pela água, o que aumenta drasticamente com o número de ocupantes e também o desgaste da unidade aumentará drasticamente dependendo da quantidade de pessoas que lá vivem.
Se planeia proibir o seu inquilino de ter qualquer coisa no apartamento, isso precisa de ser expressamente declarado num contrato de arrendamento escrito devidamente redigido. Exemplos de disposições sobre isto deveriam estar num contrato de arrendamento escrito, mas a maioria dos proprietários esquece-se: animais de estimação, máquina de lavar roupa, ar condicionado ou até mesmo um colchão de água. Se não proibir expressamente estes artigos, não poderá proibir o inquilino de os ter depois de se mudar.
Até agora, discutimos todas as coisas que deve ter num contrato de arrendamento por escrito. Os martelos abordam brevemente o que não deve ter. Não deve absolutamente ter nenhuma disposição legal no seu contrato de arrendamento por escrito. Isto deveria parecer óbvio, mas não pode imaginar quantos contratos de arrendamento vi que os proprietários simplesmente imprimiram na Internet e fizeram os seus inquilinos assinar, simplesmente para descobrir durante um tribunal de despejo de habitação que parte da linguagem do acordo é na verdade ilegal. Este assunto em particular deveria, na verdade, ter um blog completo por si só, pois há simplesmente demasiada informação para cobrir adequadamente aqui, basta saber que a grande maioria dos estados do país permite coisas na relação proprietário-inquilino que são simplesmente contra a lei em Massachusetts.
Os contratos de aluguer escritos devem identificar claramente o que está incluído no aluguer e o que não está incluído no aluguer. Como discutimos anteriormente o aquecimento e a água quente, que Massachusetts assume automaticamente o seu fornecimento como proprietário, e menos expressamente explicitado num contrato de arrendamento por escrito que é da responsabilidade do inquilino, pode ser processado por não os fornecer ao inquilino. Alguns itens que devem ser claramente definidos num contrato de arrendamento escrito são: aquecimento, água quente, eletricidade, gás e outros usos da propriedade (instalações recreativas, estacionamento fora da rua e máquina de lavar/secar roupa).
Certifique-se de que todos os contratos de arrendamento por escrito são assinados antes de o inquilino se mudar para a propriedade.
Não consigo dizer quantas vezes já vi proprietários permitirem que as pessoas se mudassem sem preencher toda a papelada exigida. Isto inclui também a assinatura do W9 que a maioria dos bancos exige para estabelecer uma conta de garantia de depósito de segurança. Se aceitar o arrendamento e o inquilino se mudar, antes de ser assinado um contrato de arrendamento por escrito, ficará preso a um acordo verbal mensal e não poderá impor nenhuma das restrições que desejava e incluídas no contrato de arrendamento a ser assinado pelo inquilino , se o inquilino se mudar antes de assinar o referido contrato.
Finalmente, se planeia fazer alguma redução na renda do inquilino que lhe presta serviços, tal deve ser expressamente declarado num contrato de arrendamento por escrito. Pode querer reduzir a renda do inquilino para realizar determinadas tarefas, como remover neve, retirar o lixo ou fazer reparações na unidade. Se concordou em reduzir a renda porque o inquilino iria tratar das responsabilidades que são do proprietário e não especifica completamente essas responsabilidades do inquilino num contrato de arrendamento escrito, então será forçado a aceitar a renda no contrato e o inquilino não é responsável por desempenhar qualquer uma das funções com as quais concordou. Digamos que vai tirar 50 dólares por mês, todos os meses, para o inquilino remover toda a neve durante os meses de inverno. Se isto não estiver especificado num contrato de arrendamento por escrito, ficará preso à redução da renda, mas o inquilino não terá de remover a neve. Esta é exactamente a mesma situação para quaisquer serviços prestados pelo arrendatário, ao senhorio, para redução da renda ou pagamento directamente ao senhorio.
Joseph F. Botelho, Esq.
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