Advogado de disputas imobiliárias e de propriedade em Massachusetts

Disputas de propriedade que tratamos

Que tribunal julga as disputas de propriedade

A escolha do tribunal certo influencia a rapidez com que o processo avança e o que o tribunal pode ordenar.

Disputas de limites de propriedade

As disputas de limites de propriedade começam muitas vezes com um novo levantamento topográfico, uma nova vedação ou um novo vizinho. Os primeiros passos são, normalmente:

1. Analisar as escrituras e as plantas registadas no registo predial (registry of deeds)
2. Obter um levantamento topográfico de um agrimensor licenciado
3. Reunir provas de utilização, como fotografias, levantamentos antigos e testemunhas
4. Tentar resolver a questão com o vizinho, muitas vezes através de um acordo de limites registado

Quando não é possível chegar a acordo, a disputa pode ser decidida em tribunal, muitas vezes no Tribunal de Terras.

Usucapião

Em Massachusetts, uma pessoa pode por vezes adquirir o título de um terreno que não lhe pertence, utilizando-o de forma aberta, contínua, exclusiva e sem autorização durante pelo menos 20 anos. A utilização tem de ser do tipo que um proprietário faria, como vedar, construir ou manter o terreno. Os pedidos de usucapião dependem muito dos factos concretos e são fortemente contestados. Os terrenos registados e certos terrenos públicos, em geral, não podem ser adquiridos desta forma. Os proprietários que veem alguém a utilizar o seu terreno podem proteger-se agindo, por exemplo, dando autorização por escrito ou fazendo valer os seus direitos.

Servidões e direitos de passagem

Uma servidão é o direito de utilizar o terreno de outra pessoa para um fim específico, como uma entrada de garagem, um caminho ou linhas de serviços públicos. As servidões podem ser constituídas por escritura, por necessidade ou por prescrição, que em geral exige uma utilização aberta, contínua e adversa durante 20 anos. As disputas envolvem muitas vezes saber se a servidão existe, onde se situa, qual a sua largura e o que permite. Bloquear uma servidão válida, ou utilizá-la em excesso, pode levar a uma ordem judicial e a uma indemnização.

Disputas entre coproprietários e ação de divisão

Quando duas ou mais pessoas são donas de um imóvel em conjunto e não chegam a acordo sobre se o devem manter, vender ou dividir, qualquer coproprietário pode, em geral, pedir a um tribunal a divisão do imóvel. O tribunal pode dividir o terreno, se isso for viável, ou ordenar a sua venda e a divisão do produto. As ações de divisão surgem muitas vezes entre irmãos que herdaram uma casa, entre parceiros não casados e entre investidores. Ao dividir o produto da venda, o tribunal tem em conta contribuições como pagamentos da hipoteca, impostos e benfeitorias. A compra negociada da parte de um coproprietário é muitas vezes mais rápida e menos dispendiosa do que uma venda ordenada pelo tribunal.

Compras falhadas e disputas sobre o sinal

A maioria das vendas de casas em Massachusetts usa uma oferta de compra (offer to purchase), seguida de um contrato de compra e venda (purchase and sale agreement). Quando um negócio falha, as disputas incidem muitas vezes sobre:

Um comprador que pretenda obrigar à concretização da venda pode registar um memorando de lis pendens (aviso de ação pendente), com autorização do tribunal, para dar conhecimento da sua pretensão. Os prazos do contrato de compra são rigorosos, por isso aja com rapidez.

Disputas com empreiteiros e de construção

Proprietários e empreiteiros discordam muitas vezes sobre trabalhos defeituosos, atrasos, derrapagens de custos e pagamentos. Massachusetts tem regras especiais para contratos de obras de melhoria em casas ocupadas pelo proprietário, incluindo a exigência de contrato escrito e o registo do empreiteiro. Os empreiteiros e subempreiteiros que não sejam pagos podem ter direito a um privilégio creditório (mechanic’s lien), que exige notificações e registos rigorosos. Guardar o contrato, as ordens de alteração, os comprovativos de pagamento e as fotografias é essencial para ambas as partes.

Invasão de propriedade, perturbação e danos à propriedade

Os proprietários podem apresentar pedidos quando alguém entra no seu terreno sem autorização, danifica a sua propriedade ou cria uma perturbação que interfere substancialmente com o uso e fruição do imóvel, como problemas de drenagem, construções que invadem o terreno ou incómodos repetidos. A lei de Massachusetts também permite uma indemnização agravada quando alguém, intencionalmente, corta ou destrói árvores no terreno de outra pessoa. As medidas possíveis incluem uma indemnização e uma ordem judicial para pôr fim à conduta ou remover a construção que invade o terreno.

Disputas de condomínio

As disputas de condomínio podem envolver encargos comuns, reparações, restrições de utilização, arrendamentos e as decisões da administração. A escritura principal do condomínio (master deed), a declaração de trust, os estatutos e o regulamento, juntamente com a lei de condomínios de Massachusetts, regem a maioria das questões. As associações de condóminos têm direitos de cobrança fortes para encargos comuns em dívida, incluindo um ónus (lien) que pode, em alguns casos, levar à execução hipotecária (foreclosure). Tanto os proprietários das frações como a administração beneficiam de analisar os documentos antes de uma disputa se agravar.

Problemas de título

Defeitos de título, como hipotecas antigas que nunca foram canceladas, erros em escrituras, herdeiros em falta ou pretensões concorrentes, podem impedir uma venda ou um refinanciamento. Muitos problemas podem ser corrigidos com documentos retificativos. Outros exigem uma ação judicial de quiet title (ação para confirmar a titularidade) ou para limpar o registo. O seguro de título pode cobrir algumas perdas.

Ordens provisórias

Algumas disputas de propriedade não podem esperar. Quando um vizinho está a construir num terreno em disputa, a bloquear o acesso ou a causar danos contínuos, o tribunal pode conceder uma ordem de restrição temporária (temporary restraining order) ou uma injunção preliminar (preliminary injunction) enquanto o processo está pendente, se os requisitos legais estiverem preenchidos. Agir com rapidez preserva a sua posição.

Resolver disputas de propriedade sem julgamento

Vizinhos e coproprietários têm muitas vezes de continuar a conviver depois de a disputa terminar, por isso uma solução negociada tem um valor real. As soluções habituais incluem:

Seja qual for o acordo, deve ser feito por escrito e, quando afete o título, registado, para que vincule futuros proprietários.

Custos e prazos

Os casos de propriedade variam muito. Uma disputa resolvida com um levantamento topográfico e um acordo registado pode demorar algumas semanas. Um processo contestado no Tribunal de Terras, com levantamentos topográficos, prova pericial e julgamento, pode demorar um ano ou mais. Os custos dependem do número de levantamentos, peritos e audiências necessários. Damos-lhe uma estimativa realista logo no início e procuramos formas de resolver a disputa cedo, quando isso serve os seus interesses.

Passos práticos antes de uma disputa se agravar

• Obtenha uma cópia da sua escritura e de quaisquer plantas registadas
• Peça um levantamento topográfico se o limite não for claro
• Tire fotografias datadas do problema
• Mantenha as comunicações com a outra parte cordiais e por escrito
• Não remova você mesmo a vedação ou construção de um vizinho
• Fale com um advogado antes de tomar qualquer medida que não possa ser desfeita

Clientes que falam português ou espanhol

O que trazer para a sua consulta

• A sua escritura, a apólice de seguro de título e quaisquer plantas ou levantamentos topográficos registados
• Contratos de compra e venda (purchase and sale agreements) e documentos da escritura de fecho (closing), se for o caso
• Fotografias que mostrem o problema e há quanto tempo existe
• Cartas, e-mails e mensagens trocados com a outra parte
• Contratos, faturas e comprovativos de pagamento de obras de construção
• Quaisquer documentos judiciais enviados ou recebidos

Como ajudamos

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Perguntas frequentes

A vedação do meu vizinho está no meu terreno. O que devo fazer?

Obtenha primeiro um levantamento topográfico e, depois, fale com um advogado antes de remover qualquer coisa. Muitas disputas sobre vedações resolvem-se por acordo quando o limite fica claro.

Quanto tempo é necessário para a usucapião em Massachusetts?

Em geral, 20 anos de utilização aberta, contínua, exclusiva e adversa.

Posso forçar a venda de um imóvel de que sou dono com outra pessoa?

Na maioria dos casos, sim. Um coproprietário pode pedir a um tribunal a divisão do imóvel, o que pode levar a uma divisão física ou a uma venda.

O vendedor pode ficar com o meu sinal se o negócio falhar?

Depende do contrato de compra e de ter acionado as suas condições dentro do prazo. Analise o contrato de imediato.

Que tribunal trata as disputas de limites de propriedade?

Muitas vezes o Tribunal de Terras, embora alguns casos possam ser julgados no Tribunal Superior.

E se o meu vizinho cortou as minhas árvores?

A lei de Massachusetts pode permitir uma indemnização agravada quando alguém, intencionalmente, corta árvores no terreno de outra pessoa.

Um tribunal pode parar uma obra enquanto a disputa está pendente?

Sim, se os requisitos legais para uma ordem provisória estiverem preenchidos.

Tratam disputas de propriedade em qualquer parte de Massachusetts?

Sim. A Botelho Law Group representa proprietários em todo o estado de Massachusetts.

Podem ajudar em português ou espanhol?

Sim. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho.