Advogado de despejo em Massachusetts

Os nossos serviços de despejo

Porque é que os senhorios precisam de um processo cuidadoso

Massachusetts dá aos inquilinos proteções fortes. Um senhorio que salta um passo, usa a notificação errada ou entrega os documentos de forma incorreta pode perder o caso, mesmo quando o inquilino deve renda. O inquilino também pode apresentar defesas e pedidos reconvencionais, como más condições do imóvel ou violações relativas ao depósito de garantia, que podem reduzir ou anular o que o senhorio recupera.

Fazer o processo corretamente desde o início costuma poupar tempo e dinheiro:

• A notificação certa, entregue da forma certa
• Uma petição apresentada no tribunal certo, no dia certo
• Registos claros de rendas, comunicações e condições do imóvel
• Um plano para a mediação, o julgamento e, se necessário, a desocupação

Escolher a notificação certa

A maioria dos senhorios que nos contactam quer uma de duas coisas: cobrar a renda em atraso ou fazer o inquilino sair. A notificação deve corresponder ao objetivo.

Porque é que normalmente recomendamos uma notificação de 30 dias

Uma notificação de 14 dias por falta de pagamento diz respeito apenas a dinheiro. Se o inquilino arranjar o dinheiro da renda, ou se o RAFT (programa estadual de assistência ao arrendamento) ou uma instituição de caridade a pagar, o despejo geralmente para. Os senhorios que entregam notificações de 14 dias por hábito acabam muitas vezes no Tribunal de Habitação (Housing Court) apenas para cobrar a renda, e depois veem o inquilino voltar a atrasar-se alguns meses mais tarde.

Quando quer que o inquilino saia, uma notificação para desocupar de 30 dias é normalmente a opção mais forte. Põe fim ao arrendamento com base na conduta do inquilino: falhar mais do que um pagamento, pagar com atraso vezes sem conta, violar o contrato ou causar problemas a outros inquilinos. Um inquilino com contrato pode ser notificado por justa causa quando o contrato o permite. Como o caso é um despejo por culpa do inquilino, pagar o saldo geralmente não dá ao inquilino o direito de ficar, as suspensões longas permitidas nos casos sem culpa geralmente não se aplicam, e o senhorio ainda pode pedir uma sentença pela renda em dívida.

Use uma notificação de 14 dias quando está disposto a manter o inquilino e quer simplesmente ser pago.

O processo de despejo passo a passo

Em Massachusetts, os despejos chamam-se processos sumários de despejo (summary process). Seguem as Regras Uniformes do Processo Sumário (Uniform Summary Process Rules).

1. A notificação para desocupar

O senhorio põe fim ao arrendamento com uma notificação para desocupar por escrito. O tipo de notificação depende do objetivo do senhorio, do motivo do despejo e do tipo de arrendamento. A notificação tem de ser entregue de forma a que o senhorio possa provar que o inquilino a recebeu, muitas vezes por um xerife (sheriff) ou oficial de justiça (constable).

2. Citação e petição

Depois de terminar o prazo da notificação, o senhorio prepara a citação e a petição do processo sumário de despejo (summons and complaint). Um xerife ou oficial de justiça tem de as entregar ao inquilino pelo menos 7 dias, e no máximo 30 dias, antes da data de entrada (entry date). As datas de entrada são às segundas-feiras.

3. Apresentação no tribunal

O senhorio apresenta a citação, a petição e a notificação para desocupar no tribunal até à data de entrada. Os casos podem ser apresentados no Tribunal de Habitação, que agora abrange todo o estado de Massachusetts, ou, em alguns casos, no Tribunal Distrital (District Court).

4. A contestação do inquilino

A contestação escrita do inquilino (answer) deve geralmente ser apresentada na segunda-feira seguinte à data de entrada. A contestação pode incluir defesas e pedidos reconvencionais. O inquilino também pode pedir a produção de prova (discovery), o que normalmente adia o julgamento por duas semanas.

5. Mediação e julgamento

A primeira data em tribunal é normalmente cerca de 10 dias depois da data de entrada. Muitos casos são encaminhados para um técnico de habitação do tribunal (housing specialist) ou um mediador, e a maioria termina com um acordo. Se não houver acordo, o caso vai a julgamento perante um juiz, ou perante um júri se este for pedido.

6. Sentença e execução

Se o senhorio ganhar, o tribunal profere sentença quanto à posse do imóvel e, muitas vezes, quanto à renda em dívida. Depois do prazo de recurso de 10 dias, o senhorio pode pedir a execução (execution), a ordem judicial que permite a um xerife ou oficial de justiça retirar o inquilino.

7. A desocupação

O xerife ou oficial de justiça tem de entregar ao inquilino um aviso escrito pelo menos 48 horas antes da desocupação. Os bens têm de ser tratados como a lei exige, muitas vezes levando-os para um armazém licenciado.

Defesas e pedidos reconvencionais do inquilino

Em muitos casos, os inquilinos podem apresentar defesas e pedidos reconvencionais, incluindo:

Os senhorios devem conhecer os seus riscos antes de dar entrada do caso. Rever primeiro os registos do imóvel, as reparações e a documentação do depósito pode evitar surpresas.

Tinta com chumbo e famílias com crianças pequenas

A lei de Massachusetts sobre o chumbo protege as crianças com menos de seis anos. Um senhorio não pode recusar arrendar a uma família, nem despejá-la, porque vive na casa uma criança pequena e a unidade tem tinta com chumbo. Quando uma criança com menos de seis anos vive numa unidade construída antes de 1978, o senhorio é responsável pela remoção do chumbo ou por colocar a unidade sob controlo provisório (interim control). Um despejo que pareça motivado por preocupações com tinta com chumbo pode ser rejeitado e expor o senhorio a indemnizações.

Uso e ocupação

Depois de o arrendamento terminar, o inquilino que permanece no imóvel já não paga “renda” no sentido legal. Os pagamentos são feitos a título de “uso e ocupação” (use and occupancy). Os senhorios que aceitam dinheiro depois de uma notificação para desocupar devem declarar por escrito que o aceitam apenas a título de uso e ocupação, com reserva de direitos, para que o pagamento não crie um novo arrendamento. O tribunal também pode ordenar ao inquilino que pague uso e ocupação enquanto o caso está pendente.

Depósitos de garantia e renda do último mês

A lei de Massachusetts sobre depósitos de garantia é rigorosa. Um senhorio que recebe um depósito geralmente tem de:

• Não cobrar mais do que um mês de renda
• Entregar ao inquilino um recibo e uma declaração sobre o estado da unidade no prazo de 10 dias
• Manter o depósito numa conta separada, com juros, num banco de Massachusetts, e fornecer os dados da conta
• Pagar juros todos os anos
• Devolver o depósito, com juros e descontadas as deduções legais, no prazo de 30 dias após o fim do arrendamento, com uma lista discriminada de quaisquer deduções

A renda do último mês também rende juros. Os erros podem levar a indemnizações significativas, por isso muitos senhorios revêem as suas práticas relativas a depósitos antes de iniciar um despejo.

O que os senhorios não podem fazer

Massachusetts proíbe os despejos por “conta própria” (self-help). Um senhorio não pode:

• Mudar as fechaduras ou retirar os bens do inquilino sem uma ordem do tribunal
• Cortar o aquecimento, a água, a eletricidade ou outros serviços para forçar o inquilino a sair
• Ameaçar ou assediar o inquilino para que saia

Estas ações podem levar a indemnizações, ao pagamento de honorários de advogado e, em alguns casos, a acusações criminais. Só um xerife ou oficial de justiça com uma execução emitida pelo tribunal pode retirar um inquilino.

Assistência ao arrendamento e RAFT

Nos casos de falta de pagamento, Massachusetts exige que os senhorios entreguem aos inquilinos, juntamente com a notificação de 14 dias, um aviso estadual sobre assistência ao arrendamento, e o tribunal pode suspender o caso enquanto estiver pendente um pedido de RAFT do inquilino. Quando o programa paga o saldo, o caso por falta de pagamento normalmente termina e o inquilino fica. Isso é útil para um senhorio que só quer a renda, e um grande obstáculo para um senhorio que quer o inquilino fora do imóvel. Um inquilino que enfrenta um despejo por culpa com notificação de 30 dias ainda pode usar a assistência ao arrendamento para reduzir o que deve, mas pagar geralmente não põe fim, por si só, a esse caso. As regras mudaram várias vezes desde 2020, por isso verificamos os requisitos atuais antes de entregar qualquer notificação.

Habitação subsidiada e habitação pública

Os arrendamentos em habitação pública, Section 8 e outras habitações subsidiadas seguem regras adicionais. Alguns imóveis com apoio federal exigem uma notificação mais longa por falta de pagamento, e a autoridade de habitação ou o programa podem precisar de cópias das notificações. Certifique-se de que a notificação cumpre tanto os requisitos estaduais como os do programa.

Acordos

A maioria dos casos de despejo termina num acordo, muitas vezes alcançado com a ajuda de um técnico de habitação do tribunal. Um bom acordo define claramente:

• Um plano de pagamentos, ou uma data de saída
• O que acontece se o inquilino falhar um pagamento ou não sair
• Se o senhorio pode pedir a execução sem um novo julgamento
• Como serão tratados o depósito de garantia e eventuais danos

A redação é importante. Um acordo claro torna o seu cumprimento coercivo mais rápido se o inquilino não o respeitar.

Suspensão da execução

Em alguns casos, um juiz pode adiar a desocupação para dar ao inquilino tempo para encontrar nova habitação (suspensão da execução, ou stay of execution). Nos casos sem culpa, a suspensão pode durar até seis meses, ou até doze meses para inquilinos idosos ou com deficiência, normalmente com condições como o pagamento de uso e ocupação. Quando o arrendamento termina por causa da própria conduta do inquilino, essas suspensões longas geralmente não se aplicam, o que é mais uma razão para construir um caso de culpa bem documentado. Planear uma possível suspensão ajuda os senhorios a definir prazos realistas.

Senhorios que são empresas

Um senhorio que detém o imóvel através de uma LLC, sociedade ou trust geralmente tem de ser representado por um advogado em tribunal. Um proprietário ou administrador do imóvel que não seja advogado normalmente não pode comparecer em nome da empresa.

Erros comuns dos senhorios

• Entregar uma notificação de 14 dias quando o verdadeiro objetivo é fazer o inquilino sair
• Usar o prazo de notificação errado, ou terminar um arrendamento a meio de um período de arrendamento
• Entregar a notificação de uma forma que não pode ser provada
• Aceitar renda depois da notificação sem uma reserva clara de “uso e ocupação”
• Dar entrada do caso antes de terminar o prazo da notificação, ou depois do prazo da data de entrada
• Tratar mal o depósito de garantia
• Ignorar pedidos de reparação
• Tentar um despejo por conta própria
• Aceitar um acordo sem condições claras para o caso de incumprimento

Clientes que falam português ou espanhol

O que trazer para a sua consulta

• O contrato de arrendamento, se existir
• Um registo de rendas que mostre cada pagamento, cada pagamento em atraso e o saldo
• Quaisquer notificações já entregues
• Registos do depósito de garantia e da renda do último mês
• Pedidos de reparação, relatórios de inspeção e fotografias
• Mensagens de texto, e-mails e cartas trocados com o inquilino

Como ajudamos

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora um despejo em Massachusetts?

Depende da notificação, de o inquilino apresentar defesas e de o caso terminar em acordo. Muitos casos demoram pelo menos dois a três meses desde a notificação até à desocupação, e os casos contestados podem demorar mais.

Posso despejar um inquilino sem ir a tribunal?

Não. O senhorio tem de usar o processo judicial. Mudar as fechaduras ou cortar os serviços é ilegal.

Que tribunal trata dos despejos?

A maioria dos despejos é apresentada no Tribunal de Habitação, que abrange todo o estado de Massachusetts. Alguns também podem ser apresentados no Tribunal Distrital.

Posso aceitar renda depois de entregar uma notificação para desocupar?

Aceitar renda pode criar problemas, a menos que seja claramente aceite “apenas a título de uso e ocupação” e não como renda de um novo arrendamento. Peça aconselhamento antes de aceitar pagamentos.

Devo usar uma notificação de 14 dias ou de 30 dias?

Se quer que o inquilino saia, sobretudo após rendas pagas repetidamente com atraso ou não pagas, ou outras violações do contrato, uma notificação de 30 dias é normalmente a opção mais adequada. Uma notificação de 14 dias é adequada quando só quer a renda e está disposto a deixar o inquilino ficar se ela for paga.

O RAFT pode travar um despejo?

Num caso de falta de pagamento com notificação de 14 dias, o tribunal pode suspender o caso enquanto estiver pendente um pedido de RAFT, e o pagamento normalmente põe-lhe fim. Num despejo por culpa do inquilino com notificação de 30 dias, a assistência ao arrendamento pode reduzir o saldo, mas pagar geralmente não põe fim, por si só, ao caso.

O inquilino pode ficar depois de eu ganhar?

O inquilino pode pedir uma suspensão da execução. As suspensões longas existem sobretudo nos casos sem culpa. Caso contrário, depois do prazo de recurso, o senhorio pode pedir a execução.

Tratam de despejos em qualquer parte de Massachusetts?

Sim. A Botelho Law Group representa proprietários em todo o estado de Massachusetts.

Podem ajudar em português ou espanhol?

Sim. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho.