Notificação de 14 dias para desocupar em Massachusetts
Uma notificação de 14 dias para desocupar (14-day notice to quit) por falta de pagamento é um instrumento para cobrar a renda. É adequada quando um inquilino se atrasou, mas você está, de resto, disposto a mantê-lo, e o seu objetivo é receber. Não é o instrumento certo quando você quer que o inquilino saia: se o inquilino, uma instituição de caridade ou o RAFT (programa estadual de assistência ao arrendamento) pagar o que é devido, o processo por falta de pagamento geralmente termina e o inquilino fica. A Botelho Law Group ajuda senhorios em todo o estado de Massachusetts a escolher a notificação certa, a preparar e entregar notificações de 14 dias e a conduzir processos por falta de pagamento no Tribunal de Habitação (Housing Court). Consulta gratuita em inglês, português ou espanhol.
Quando uma notificação de 14 dias faz sentido, e quando não faz
| O seu objetivo | Notificação habitual | Porquê |
|---|---|---|
| Receber a renda em atraso e manter o inquilino | Notificação de 14 dias por falta de pagamento | Se o saldo for pago, o processo termina e o arrendamento continua |
| Fazer o inquilino sair após atrasos ou faltas de pagamento repetidos | Notificação de 30 dias para desocupar | Um despejo por culpa do inquilino (fault eviction) não termina só porque o saldo é pago |
| Fazer o inquilino sair por violações do contrato ou problemas com outras pessoas | Notificação de 30 dias para desocupar | O processo trata da conduta do inquilino, não apenas de dinheiro |
| Recuperar o imóvel sem culpa do inquilino, por exemplo para uma venda | Notificação de 30 dias para desocupar | Não é necessário um motivo num arrendamento por prazo indeterminado |
Muitos senhorios enviam uma notificação de 14 dias por hábito e depois acabam em tribunal apenas para cobrar a renda. O inquilino paga através de assistência ao arrendamento, o processo é arquivado e, alguns meses depois, o inquilino volta a estar em atraso. Se o inquilino tem um historial de atrasos ou faltas de pagamento e você quer que ele saia, fale connosco sobre uma notificação de 30 dias.
O que faz uma notificação de 14 dias
Uma notificação de 14 dias para desocupar (14-day notice to quit) informa o inquilino de que o arrendamento terminará 14 dias depois de ele receber a notificação, porque a renda não foi paga. Se o inquilino não pagar nem sair, o senhorio pode então apresentar um processo sumário de despejo (summary process). A notificação, por si só, não obriga o inquilino a sair. Só um tribunal pode ordenar isso.
O direito do inquilino de regularizar o pagamento
A característica mais importante de um processo por falta de pagamento é que o inquilino pode normalmente travá-lo pagando.
| Inquilino por prazo indeterminado (tenant at will) | Inquilino com contrato escrito | |
|---|---|---|
| Fundamento da notificação | A lei de Massachusetts permite uma notificação de 14 dias por falta de pagamento | O contrato deve permitir ao senhorio terminá-lo por falta de pagamento |
| Regularização antes do tribunal | Um inquilino que não recebeu uma notificação de 14 dias nos últimos 12 meses pode normalmente regularizar a situação pagando a totalidade no prazo de 10 dias após receber a notificação | O contrato e a lei determinam os prazos |
| Regularização em tribunal | Em muitos casos, pagar o valor total, com juros e custas, até à data da contestação trava o despejo | Pagar o valor total, com juros e custas, até à data da contestação geralmente trava o despejo |
Por causa do direito de regularizar o pagamento (right to cure), um senhorio que envia uma notificação de 14 dias deve contar com a possibilidade de o inquilino pagar e ficar. Se é esse o resultado que você pretende, uma notificação de 14 dias é uma escolha razoável.
Assistência ao arrendamento e RAFT
Massachusetts exige que, nos processos por falta de pagamento, os senhorios entreguem aos inquilinos, juntamente com a notificação para desocupar, um aviso estadual sobre assistência de emergência ao arrendamento. Os tribunais também podem suspender um processo por falta de pagamento enquanto o pedido do inquilino ao RAFT (programa estadual de assistência ao arrendamento) estiver pendente e, quando o programa paga o saldo, o processo normalmente termina. Estas regras mudaram várias vezes desde 2020, por isso verificamos os requisitos atuais antes da entrega.
Para um senhorio que quer manter o inquilino, a assistência ao arrendamento pode ser a forma mais rápida de receber a totalidade. Responder rapidamente aos pedidos do programa ajuda. Para um senhorio que quer que o inquilino saia, essas mesmas regras são a principal razão pela qual uma notificação de 14 dias é muitas vezes a escolha errada.
O que a notificação deve incluir
Uma notificação de 14 dias deve ser clara e exata. Em geral, deve:
- Indicar o nome de cada inquilino adulto do contrato ou do arrendamento
- Identificar a morada e a fração
- Indicar o valor da renda em dívida e os meses a que se refere
- Indicar que o arrendamento terminará 14 dias depois de o inquilino receber a notificação
- Incluir qualquer declaração sobre o direito do inquilino de regularizar o pagamento que a lei exija
- Incluir os formulários estaduais exigidos nos processos por falta de pagamento, como a informação sobre assistência ao arrendamento
- Estar datada e assinada pelo senhorio ou pelo advogado ou representante do senhorio
Incluir apenas a renda
Uma notificação de 14 dias destina-se à renda em dívida. Em geral, não deve incluir taxas por atraso, encargos de serviços públicos que não façam parte da renda, danos ou outros encargos. Em Massachusetts, um senhorio não pode cobrar uma taxa por atraso, a menos que a renda esteja atrasada há pelo menos 30 dias e o contrato o permita. Incluir encargos indevidos pode tornar a notificação defeituosa.
Entrega da notificação
O senhorio tem de conseguir provar que o inquilino recebeu a notificação e quando. A entrega por um sheriff ou constable é normalmente a opção mais segura, porque cria um registo escrito caso o inquilino diga mais tarde que a notificação nunca chegou. A entrega em mão com uma testemunha ou o correio registado também podem ser usados, mas são mais fáceis de contestar.
Depois dos 14 dias
Se o inquilino não pagou nem regularizou a situação, o senhorio pode iniciar o processo em tribunal:
- Citação e petição. Preparar a citação e a petição do processo sumário de despejo (summons and complaint).
- Entrega. Pedir a um sheriff ou constable que as entregue ao inquilino pelo menos 7 dias, e não mais de 30 dias, antes da segunda-feira que é a data de entrada (entry date).
- Apresentação. Apresentar a citação, a petição e uma cópia da notificação para desocupar ao tribunal até à data de entrada.
- Contestação. A contestação do inquilino é geralmente devida na segunda-feira seguinte à data de entrada.
- Primeira data em tribunal. Normalmente cerca de 10 dias após a data de entrada, com mediação e, se necessário, julgamento.
Aceitar pagamentos depois da notificação
Os inquilinos oferecem muitas vezes pagamentos parciais depois de receberem uma notificação. Aceitar dinheiro exige cuidado:
- Passe um recibo escrito que indique que o pagamento é aceite “apenas a título de uso e ocupação” (use and occupancy only), com reserva de direitos, e não como renda de um novo arrendamento
- Mantenha um registo exato de cada pagamento e de cada saldo
- Tenha em conta que aceitar o saldo total pode regularizar o incumprimento e pôr fim ao processo
Defesas do inquilino em processos por falta de pagamento
Os inquilinos em processos por falta de pagamento podem apresentar defesas e pedidos reconvencionais, como:
Condições do imóvel
Se a fração tinha violações do código sanitário de que o senhorio tinha conhecimento, a renda devida pode ser reduzida. Em alguns casos, o inquilino pode manter a posse pagando o saldo que o tribunal considerar devido.
Violações relativas à caução e à renda do último mês
Violações relativas à caução e à renda do último mês, que podem levar a indemnizações significativas
Retaliação
Retaliação, se o processo surgir depois de uma queixa do inquilino à autoridade de saúde (board of health) ou de outra atividade protegida
Notificação ou entrega defeituosa
Perturbação do gozo pacífico do imóvel
Perturbação do gozo pacífico do imóvel (quiet enjoyment), como problemas nos serviços públicos pelos quais o senhorio era responsável
Rever o estado do imóvel, os registos de reparações e a documentação da caução antes de apresentar o processo ajuda os senhorios a compreender o seu nível de risco.
Habitação com apoio federal e habitação subsidiada
Alguns imóveis com apoio federal ou com hipotecas garantidas pelo governo federal podem exigir uma notificação de 30 dias por falta de pagamento, em vez de 14 dias. Os arrendamentos do programa Section 8 e da habitação pública também têm regras próprias do programa, e a autoridade de habitação pode precisar de uma cópia da notificação. Usar a notificação errada pode levar ao arquivamento do processo.
Acordo num processo por falta de pagamento
A maioria dos processos por falta de pagamento termina em acordo, muitas vezes na mediação com um técnico de habitação do tribunal (housing specialist). Os termos habituais incluem:
- Um plano de pagamento da renda em atraso, juntamente com a renda corrente
- Uma data de saída acordada, por vezes com perdão de parte ou da totalidade do saldo
- O que acontece se o inquilino falhar um pagamento, como o direito do senhorio de pedir a sentença e a ordem de execução (execution)
Um acordo claro protege o senhorio se o inquilino não o cumprir.
Quando o inquilino continua a atrasar-se
Alguns inquilinos atrasam-se, põem as contas em dia depois de uma notificação e voltam a atrasar-se. Um inquilino por prazo indeterminado tem geralmente o direito de regularizar uma notificação por falta de pagamento no prazo de 10 dias apenas uma vez em cada período de 12 meses, e muitas vezes um inquilino ainda pode regularizar a situação até à data da contestação em tribunal. Em vez de enviar uma notificação de 14 dias atrás de outra, um senhorio perante um padrão de atrasos ou faltas de pagamento deve considerar uma notificação de 30 dias para desocupar. O atraso repetido no pagamento é uma violação das condições do arrendamento e pode fundamentar um despejo por culpa do inquilino. Guarde cópias de todas as notificações, das provas de entrega e um registo exato dos pagamentos, porque esse historial é a prova.
Cobrar a renda em dívida
Uma sentença de restituição da posse inclui muitas vezes uma condenação no pagamento da renda em dívida e das custas judiciais. Cobrá-la pode levar tempo. As opções podem incluir planos de pagamento, um processo complementar (supplementary process) para examinar a capacidade de pagamento do antigo inquilino e, em alguns casos, a aplicação de parte da caução nos termos permitidos pela lei.
Se o inquilino sair por iniciativa própria
Por vezes, um inquilino que recebe uma notificação simplesmente sai. Antes de voltar a entrar na fração ou de a arrendar de novo, o senhorio deve ter a certeza de que o inquilino a abandonou de facto. Peça uma entrega da fração por escrito e as chaves. Tratar uma fração como abandonada demasiado cedo, ou deitar fora os bens do inquilino, pode dar origem a uma queixa por despejo ilegal. O senhorio pode continuar a exigir a renda em dívida depois de o inquilino sair.
Erros comuns
- Usar uma notificação de 14 dias quando o verdadeiro objetivo é fazer o inquilino sair
- Incluir taxas por atraso ou outros encargos na notificação
- Omitir um inquilino adulto
- Não incluir as declarações ou os formulários exigidos
- Entregar a notificação de uma forma que não possa ser provada
- Aceitar renda sem reserva a título de uso e ocupação
- Apresentar a petição demasiado cedo, ou depois do prazo de entrada
- Ignorar problemas no imóvel de que o inquilino se queixou
Clientes que falam português ou espanhol
Muitos dos proprietários que ajudamos, e muitos dos seus inquilinos, falam português ou espanhol. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho. Ajudam-no a compreender cada notificação e cada documento do tribunal e a comunicar com clareza durante a mediação.
O que trazer para a sua consulta
- O contrato de arrendamento, se existir
- Um registo das rendas com todos os pagamentos, atrasos e saldos
- Qualquer notificação já entregue e a prova de entrega
- Os registos da caução e da renda do último mês
- Pedidos de reparação, relatórios de inspeção e fotografias
- Mensagens trocadas com o inquilino sobre a renda
Como ajudamos
Consulta gratuita
Analisamos o arrendamento, o saldo e os seus objetivos, em inglês, português ou espanhol, e explicamos o custo.
Estratégia
Aconselhamos se uma notificação de 14 dias ou uma notificação de 30 dias por culpa do inquilino se adequa ao que você pretende.
Preparação da notificação
Preparamos a notificação com as declarações e os formulários exigidos e tratamos da entrega.
Processo em tribunal
Preparamos e apresentamos a citação e a petição e representamo-lo na mediação e no julgamento.
Depois da sentença
Pedimos a ordem de execução e ajudamos na cobrança.
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Perguntas frequentes
Quando devo usar uma notificação de 14 dias?
Quando o inquilino deve renda, o seu objetivo é receber e você está disposto a deixar o inquilino ficar se o saldo for pago.
O inquilino pode travar o despejo pagando?
Normalmente, sim. Um inquilino que paga o valor total em dívida, com juros e custas, até à data da contestação pode geralmente travar um despejo por falta de pagamento. Os pagamentos de assistência ao arrendamento contam.
E se eu quiser que o inquilino saia, e não apenas receber a renda?
Considere uma notificação de 30 dias para desocupar. Um despejo por culpa do inquilino baseado em atrasos ou faltas de pagamento repetidos ou noutras violações não termina só porque o saldo é pago, e você pode continuar a pedir uma sentença pela renda em dívida.
E se o inquilino pedir apoio ao RAFT?
O tribunal pode suspender um processo por falta de pagamento enquanto o pedido estiver pendente e, se o RAFT pagar o saldo, o processo normalmente termina.
Posso incluir taxas por atraso numa notificação de 14 dias?
Em geral, não. A notificação deve incluir apenas a renda em dívida.
E se o inquilino pagar parte da renda?
Pode aceitar um pagamento parcial apenas a título de uso e ocupação, com uma reserva de direitos por escrito. Aceitar o saldo total pode regularizar o incumprimento.
Uma notificação de 14 dias basta para qualquer imóvel?
Nem sempre. Alguns imóveis com apoio federal exigem uma notificação de 30 dias por falta de pagamento, e a habitação subsidiada tem as suas próprias regras.
Tratam de despejos por falta de pagamento em qualquer parte de Massachusetts?
Sim. A Botelho Law Group representa proprietários em todo o estado de Massachusetts.
Podem ajudar em português ou espanhol?
Sim. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho.
Fale connosco sobre renda em dívida
Conte-nos sobre o arrendamento, o saldo em dívida e se quer que o inquilino fique. Explicamos qual é a notificação adequada e os próximos passos.