Despejo por atividade criminosa em Massachusetts

A base legal do despejo por atividade criminosa

Os senhorios de Massachusetts têm vários caminhos possíveis quando há atividade criminosa num imóvel arrendado:

O caminho certo depende do tipo de locação, das provas e da urgência da situação.

Uso ilegal ao abrigo do Chapter 139, Section 19

Ao abrigo desta lei, quando um inquilino ou ocupante usa um imóvel arrendado para certos fins ilegais, o contrato de arrendamento ou a ocupação pode ser considerado nulo, e o senhorio pode tomar medidas para recuperar a posse. A lei abrange condutas como:

• Posse, venda ou fabrico ilegal de substâncias controladas
• Jogo ilegal
• Prostituição
• Posse ou venda ilegal de bebidas alcoólicas
• Posse ilegal de armas de fogo ou outras armas, em alguns casos

O senhorio não precisa de esperar por uma condenação criminal. O processo de habitação é decidido com base nas suas próprias provas, segundo um padrão de prova menos exigente do que o de um processo criminal. Os tribunais apreciam muitas vezes estes casos de forma acelerada, sobretudo quando há um perigo contínuo.

Provas nos despejos por atividade criminosa

Como o senhorio tem de provar a atividade ilegal, as provas são importantes. As provas úteis podem incluir:

• Depoimentos de agentes da polícia que investigaram, fizeram buscas na unidade ou efetuaram detenções
• Autos de execução de mandados de busca e inventários do que foi encontrado
• Depoimentos de vizinhos, outros inquilinos e funcionários do imóvel
• Vídeo de câmaras de segurança
• Fotografias da unidade e de quaisquer danos
• Registos de queixas e incidentes

Os relatórios da polícia, por si só, podem não ser suficientes, devido às regras contra o testemunho indireto (hearsay). Pode ser necessário intimar testemunhas (subpoena) para depor. Planear as provas cedo, e coordenar com o departamento de polícia, pode fazer a diferença.

Quando há um processo criminal pendente

Os despejos por atividade criminosa decorrem muitas vezes ao mesmo tempo que um processo criminal contra o inquilino ou um membro do agregado familiar. Isto cria questões especiais:

• O inquilino pode recusar-se a depor no processo de habitação para não se incriminar
• A polícia e o Ministério Público podem ser cautelosos em partilhar provas enquanto o seu processo está em aberto
• O resultado de um processo não decide o outro

Como antigo procurador-adjunto distrital (Assistant District Attorney), o advogado Joseph F. Botelho sabe como o Ministério Público e a polícia tratam provas e testemunhas, e pode planear o processo de habitação tendo em conta o processo criminal.

Violações do contrato e perturbação

Mesmo quando a conduta não se enquadra na lei do uso ilegal, um contrato de arrendamento que proíba atividade criminosa, perturbação, ameaças ou interferência com outros inquilinos pode fundamentar um despejo por justa causa. O senhorio entrega uma notificação para desocupar (notice to quit), conforme o contrato e a lei permitem, depois instaura um processo sumário de despejo (summary process) e prova a violação em julgamento. Uma redação clara do contrato ajuda, por isso os senhorios devem rever os seus contratos antes de surgirem problemas.

Ameaças urgentes à segurança

Quando a conduta de um inquilino coloca outras pessoas em perigo imediato, o senhorio pode pedir ao Tribunal de Habitação (Housing Court) ordens de emergência, como uma ordem para que o inquilino se mantenha afastado dos outros inquilinos, cesse condutas específicas ou não permita a presença de certas pessoas no imóvel. Estas ordens (injunction ou restraining order) podem proteger os outros residentes enquanto o processo de despejo avança.

Membros do agregado familiar e visitas

Por vezes, a atividade criminosa é cometida por um membro do agregado familiar ou por uma visita, e não pelo inquilino indicado no contrato. A possibilidade de despejar o inquilino depende do contrato, do conhecimento e do controlo do inquilino e do tipo de habitação. Na habitação pública e na habitação com apoio federal, as regras federais permitem, em muitas situações, o despejo por atividade criminosa relacionada com droga ou violenta praticada por membros do agregado familiar e visitas. Na habitação privada, as cláusulas do contrato e os factos são especialmente importantes.

Habitação pública e subsidiada

As autoridades de habitação pública e os imóveis com apoio federal têm as suas próprias regras para despejos por atividade criminosa, incluindo procedimentos de reclamação e, em alguns casos, processos acelerados para crimes graves. Os senhorios que arrendam a inquilinos com vales da Section 8 (programa federal de apoio à renda) também têm de entregar à autoridade de habitação cópias de certas notificações. Cumprir as regras do programa é essencial.

Proteções para vítimas

A lei de Massachusetts protege os inquilinos que são vítimas de violência doméstica, violação, agressão sexual ou perseguição (stalking). Em geral, um senhorio não pode despejar um inquilino por ser vítima destes crimes, ou porque a polícia foi chamada para o ajudar. As vítimas podem também ter o direito de terminar o contrato de arrendamento antecipadamente e de mandar mudar as fechaduras. Quando a atividade criminosa envolve uma vítima e um agressor no mesmo agregado familiar, o senhorio deve obter aconselhamento antes de agir.

Considerações de igualdade no acesso à habitação

Os despejos têm de se basear em condutas reais, e não em estereótipos ou apenas no registo de detenções de uma pessoa. As leis de igualdade no acesso à habitação (fair housing) proíbem a discriminação com base na raça, origem nacional, deficiência e outras categorias protegidas. Tratar condutas semelhantes da mesma forma entre inquilinos, e documentar os factos, protege o senhorio.

A responsabilidade do senhorio perante os outros inquilinos

Os senhorios têm o dever de tomar medidas razoáveis para manter os seus imóveis seguros. Ignorar uma atividade criminosa conhecida pode expor o senhorio a reclamações de outros inquilinos e, em alguns casos, a consequências legais ao abrigo das leis sobre perturbação (nuisance). Agir de forma rápida e legal protege tanto os residentes como o proprietário.

Cláusulas do contrato que ajudam

Um contrato de arrendamento bem redigido torna um caso de atividade criminosa mais fácil de provar e mais rápido de resolver. Os senhorios devem considerar cláusulas que:

• Proíbam atividades ilegais no imóvel por parte de inquilinos, membros do agregado familiar e visitas
• Proíbam condutas que ameacem a saúde ou a segurança de outros residentes ou vizinhos
• Responsabilizem o inquilino pela conduta das suas visitas
• Permitam ao senhorio pôr fim à locação por uma violação grave, com a notificação que a lei permite
• Exijam que os inquilinos indiquem todos os membros do agregado familiar

Os contratos de arrendamento têm, ainda assim, de cumprir a lei de Massachusetts. Algumas cláusulas, como as renúncias a direitos do inquilino, não são aplicáveis, por isso mande rever o contrato.

Depois de o inquilino sair

Depois de o inquilino sair, documente o estado da unidade com fotografias e vídeo antes de qualquer limpeza ou reparação. Se a polícia apreendeu objetos ou se a unidade foi danificada durante uma busca, guarde registos para qualquer reclamação contra o depósito de garantia ou contra o antigo inquilino. Mude as fechaduras, verifique quem tem chaves e considere melhorias de segurança, como iluminação e câmaras nas áreas comuns, para evitar que o problema volte.

O que os senhorios não devem fazer

• Não mude as fechaduras, não retire os pertences do inquilino nem corte os serviços (água, luz, gás). O despejo pelas próprias mãos (self-help eviction) é ilegal, mesmo em casos de atividade criminosa.
• Não confronte o inquilino nem tente investigar por conta própria de uma forma que coloque você ou outras pessoas em risco.
• Não aceite renda depois de entregar uma notificação sem uma ressalva de uso e ocupação (use and occupancy).
• Não divulgue publicamente acusações sobre o inquilino.

O processo em tribunal

1. Avaliar as provas e o caminho. Decidir se se avança ao abrigo da lei do uso ilegal, de uma violação do contrato, de uma notificação de 30 dias baseada na conduta do inquilino, ou de uma combinação.
2. Notificação. Entregar a notificação adequada, se for necessária.
3. Instauração. Instaurar um processo sumário de despejo e, se necessário, um pedido de ordens de emergência ou de audiência acelerada.
4. Audiência. Apresentar testemunhas e provas.
5. Sentença e mandado de execução. Se o senhorio ganhar, pedir o mandado de execução (execution) e coordenar a saída com um xerife (sheriff) ou oficial de justiça (constable).

Clientes que falam português ou espanhol

O que trazer para a sua consulta

• O contrato de arrendamento ou acordo de locação
• Relatórios da polícia, números de ocorrência e nomes dos agentes, se os souber
• Qualquer informação sobre mandados de busca ou detenções que tenha recebido
• Nomes das testemunhas e os respetivos contactos
• Fotografias, vídeos e registos de queixas
• Quaisquer notificações já entregues

Como ajudamos

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Perguntas frequentes

Posso despejar um inquilino por tráfico de droga em Massachusetts?

Sim. Usar um imóvel arrendado para tráfico de droga e certos outros fins ilegais pode tornar nula a locação e permitir ao senhorio pedir a posse, muitas vezes de forma acelerada.

O inquilino tem de ser condenado primeiro?

Não. O processo de habitação é decidido com base nas suas próprias provas, segundo um padrão de prova menos exigente do que o de um processo criminal.

Os relatórios da polícia são prova suficiente?

Muitas vezes, não por si só. Os agentes da polícia e outras testemunhas podem ter de depor, e planear as provas cedo é importante.

Posso mudar as fechaduras se o inquilino foi detido?

Não. O despejo pelas próprias mãos é ilegal, mesmo depois de uma detenção. Tem de recorrer ao processo judicial.

E se foi uma visita, e não o inquilino, que cometeu o crime?

Depende do contrato, do conhecimento e do controlo do inquilino e do tipo de habitação. Obtenha aconselhamento sobre os factos.

Posso despejar um inquilino que é vítima de violência doméstica?

Em geral, não por causa da sua condição de vítima. A lei protege as vítimas, e o senhorio deve obter aconselhamento antes de agir.

Com que rapidez pode acontecer um despejo por atividade criminosa?

Os tribunais agendam muitas vezes estes casos de forma acelerada, e as ordens de emergência podem proteger outras pessoas entretanto. O prazo depende das provas e do tribunal.

Tratam de despejos por atividade criminosa em qualquer parte de Massachusetts?

Sim. A Botelho Law Group representa proprietários em todo o estado de Massachusetts.

Podem ajudar em português ou espanhol?

Sim. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho.