Notificação de 30 dias para desocupar em Massachusetts

Porque é que os senhorios escolhem uma notificação de 30 dias

Uma notificação de 14 dias por falta de pagamento tem a ver com dinheiro. Se o inquilino, uma instituição de caridade, um familiar ou o RAFT (programa estadual de assistência ao arrendamento) pagar o que é devido, o processo por falta de pagamento geralmente termina e o inquilino fica. Para um senhorio que quer que o inquilino continue a arrendar, esse pode ser um bom resultado. Para um senhorio que quer o inquilino fora, muitas vezes significa ir a tribunal apenas para cobrar a renda, ver o inquilino atrasar-se novamente e recomeçar tudo.

Uma notificação para desocupar (notice to quit) de 30 dias põe fim ao próprio arrendamento. É a notificação a usar quando:

Mesmo quando pretende uma sentença pela renda em dívida, uma notificação de 30 dias permite-lhe pedir ao tribunal a posse do imóvel e a renda devida no mesmo processo. O objetivo é tirar o inquilino e obter uma sentença pelo dinheiro, e não cobrar a renda enquanto o problema continua.

Despejos por culpa do inquilino e despejos sem culpa

A diferença conta no fim do processo. Quando um arrendamento termina sem culpa do inquilino, a lei de Massachusetts permite que um juiz adie a saída até seis meses, ou até doze meses quando um membro do agregado tem 60 anos ou mais ou tem uma deficiência. Quando o arrendamento termina por causa da conduta do próprio inquilino, essas longas suspensões da execução (stay of execution) previstas na lei geralmente não se aplicam. Construir um processo por culpa do inquilino bem documentado é a forma de o senhorio evitar meses de atraso adicional.

Arrendamentos por prazo indeterminado e inquilinos com contrato

Inquilinos por prazo indeterminado

A maioria dos inquilinos de Massachusetts sem contrato escrito, e os inquilinos que ficam depois de o contrato terminar enquanto o senhorio continua a aceitar a renda, são inquilinos por prazo indeterminado (tenants at will). Um arrendamento por prazo indeterminado (tenancy at will) pode terminar com uma notificação para desocupar de 30 dias. A lei não exige um motivo, mas o motivo não pode ser ilícito, como retaliação ou discriminação. Quando o verdadeiro motivo é a conduta do inquilino, documentamo-la para que o processo seja tratado como um despejo por culpa do inquilino.

Inquilinos com contrato

Em geral, um senhorio não pode terminar um contrato de arrendamento antecipadamente sem justa causa. Se o contrato permitir ao senhorio rescindir por uma violação, como renda atrasada ou não paga, violações do contrato ou perturbação de outros inquilinos, o senhorio pode entregar uma notificação para desocupar por essa violação, normalmente uma notificação de 30 dias ou o prazo que o contrato exigir. O senhorio tem depois de provar a violação em tribunal. Rever o contrato antes de entregar a notificação é essencial.

Habitação subsidiada

Os arrendamentos da Secção 8 (Section 8) e outros arrendamentos subsidiados exigem muitas vezes “justa causa” (good cause) para terminar um arrendamento durante a vigência do contrato, e o programa pode ter regras de notificação adicionais. Um padrão de pagamentos atrasados e violações do contrato pode constituir justa causa, mas a notificação tem de cumprir tanto os requisitos estaduais como os do programa.

Construir o processo por culpa do inquilino

Um despejo por culpa do inquilino ganha-se com registos. Antes de entregar a notificação, reúna:

Consoante os factos, podemos indicar os motivos na notificação ou invocá-los no julgamento. Em qualquer caso, as provas têm de estar organizadas antes de o processo ser apresentado.

Que prazo de aviso é exigido

Num arrendamento por prazo indeterminado, a notificação tem de ter pelo menos a duração do período entre os dias de pagamento da renda, ou 30 dias, consoante o que for mais longo. Num arrendamento mensal típico, isso significa pelo menos 30 dias, e o arrendamento deve terminar no último dia de um período de arrendamento.

Por exemplo, se a renda vence no dia 1 de cada mês, uma notificação recebida a 10 de março não pode terminar o arrendamento antes de 30 de abril. Terminar o arrendamento a meio de um período de arrendamento, ou cedo demais, pode tornar a notificação defeituosa.

Uma cláusula de salvaguarda (“savings clause”) ajuda

Como a data exata de receção pode ser contestada, muitas notificações incluem uma redação que indica que o arrendamento termina numa data específica ou no fim do primeiro período completo de arrendamento que começa depois de o inquilino receber a notificação, consoante o que for posterior. Isto protege o senhorio se a entrega demorar mais do que o previsto.

O que a notificação deve incluir

• Os nomes de todos os inquilinos adultos
• A morada e a fração
• Uma declaração clara de que o arrendamento está a ser terminado
• A data de cessação, com uma cláusula de salvaguarda
• Os motivos, quando decidimos indicá-los
• A assinatura do senhorio e a data

Entregar a notificação

O senhorio tem de conseguir provar que o inquilino recebeu a notificação e quando. A entrega por um xerife (sheriff) ou oficial de justiça (constable) é o método mais seguro, porque cria um registo escrito. A entrega em mão com uma testemunha ou o correio registado também podem ser usados, mas são mais fáceis de contestar.

Depois do prazo da notificação

Se o inquilino não sair até à data de cessação, o senhorio pode iniciar um processo sumário de despejo (summary process):

1. Citação e petição (summons and complaint), entregues por um xerife ou oficial de justiça pelo menos 7 dias e no máximo 30 dias antes da data de entrada, uma segunda-feira, incluindo qualquer pedido de renda em dívida
2. Apresentação no Tribunal de Habitação (Housing Court) até à data de entrada
3. A contestação do inquilino, geralmente devida na segunda-feira seguinte à data de entrada
4. Mediação e julgamento, normalmente a partir de cerca de 10 dias após a data de entrada
5. Sentença de posse e do dinheiro devido, seguida do prazo de recurso de 10 dias
6. Execução e saída, com pelo menos 48 horas de aviso escrito ao inquilino

Assistência ao arrendamento e pagamentos após a notificação

Um inquilino que recebe uma notificação de 30 dias pode ainda pedir o RAFT ou outra assistência ao arrendamento, e esse dinheiro pode reduzir o que é devido. Mas como o processo se baseia no fim do arrendamento e na conduta do inquilino, e não apenas numa exigência de renda, pagar o saldo geralmente não dá, por si só, ao inquilino o direito de ficar. As regras sobre assistência ao arrendamento em processos de despejo mudaram várias vezes, por isso verificamos os requisitos em vigor em cada caso.

Depois da data de cessação, qualquer dinheiro aceite do inquilino deve ser aceite “apenas a título de uso e ocupação” (use and occupancy only), com uma reserva de direitos por escrito. Aceitar a renda sem essa reserva pode criar um novo arrendamento e anular a notificação.

Defesas do inquilino

Os inquilinos podem apresentar defesas e pedidos reconvencionais em qualquer despejo, como:

Rever as queixas, reparações, inspeções e registos da caução mais recentes antes de entregar a notificação ajuda a evitar surpresas.

Tinta com chumbo e famílias com crianças pequenas

Um senhorio não pode terminar um arrendamento porque uma criança com menos de seis anos vive numa unidade com tinta com chumbo, nem para evitar a remoção do chumbo. Um despejo que pareça motivado por questões de tinta com chumbo pode ser arquivado e dar origem a indemnizações.

Vender um imóvel ou mudar-se para ele

Os senhorios também usam notificações de 30 dias quando não há nada de errado com o inquilino, mas o senhorio precisa de recuperar a unidade. São processos de despejo sem culpa, e um juiz pode conceder uma suspensão mais longa. Ao planear uma venda ou uma mudança para o imóvel:

• Alguns compradores preferem comprar com o inquilino no imóvel, sobretudo os investidores
• Um acordo escrito com o inquilino, como uma data de saída com ajuda nas despesas de mudança, pode ser mais rápido do que um processo judicial
• Os inquilinos com contrato geralmente ficam até ao fim do prazo do contrato, mesmo depois de uma venda
• Um contrato de compra e venda deve ter em conta o tempo que um despejo e uma eventual suspensão podem levar

Os imóveis adquiridos através de execução hipotecária (foreclosure) têm proteções adicionais para os inquilinos, e um proprietário que adquire o imóvel dessa forma geralmente precisa de justa causa para despejar.

Erros comuns

• Usar uma notificação de 14 dias quando quer o inquilino fora e depois ver o processo terminar quando a renda é paga
• Terminar o arrendamento a meio de um período de arrendamento
• Omitir a cláusula de salvaguarda
• Entregar a notificação de uma forma que não pode ser provada
• Aceitar a renda sem uma reserva a título de uso e ocupação
• Ir a tribunal sem um registo de rendas claro e sem registos das violações do inquilino
• Entregar uma notificação pouco depois de uma queixa do inquilino sobre as condições, sem motivos independentes documentados
• Ignorar as cláusulas do contrato ou as regras da habitação subsidiada

Clientes que falam português ou espanhol

O que trazer para a sua consulta

• Qualquer contrato de arrendamento
• Um registo de rendas que mostre cada pagamento, pagamento atrasado e saldo
• Quaisquer notificações ou avisos já entregues, e o comprovativo da entrega
• Queixas, fotografias, relatórios policiais e outros registos de violações
• Registos de queixas do inquilino, reparações e inspeções
• Registos da caução e da renda do último mês

Como ajudamos

Páginas relacionadas

Perguntas frequentes

Devo usar uma notificação de 14 dias ou de 30 dias quando um inquilino deve renda?

Se quer que o inquilino fique e só quer receber a renda, uma notificação de 14 dias pode bastar. Se quer o inquilino fora, sobretudo depois de pagamentos repetidamente atrasados ou em falta, uma notificação de 30 dias é normalmente a melhor opção, porque pagar o saldo geralmente não termina o processo.

Posso ainda obter uma sentença pela renda em dívida com uma notificação de 30 dias?

Sim. O tribunal pode atribuir a posse do imóvel e a renda devida no mesmo processo.

O RAFT ou outra assistência ao arrendamento pode travar um despejo com notificação de 30 dias?

A assistência ao arrendamento pode reduzir o saldo, mas pagar geralmente não dá, por si só, ao inquilino o direito de ficar quando o arrendamento terminou por outros motivos. As regras mudaram ao longo do tempo, por isso verificamos os requisitos em vigor em cada caso.

As rendas repetidamente atrasadas são motivo para despejo?

Sim. Um padrão de pagamentos atrasados ou em falta é uma violação das condições do arrendamento e pode fundamentar um despejo por culpa do inquilino com uma notificação de 30 dias.

Posso entregar uma notificação de 30 dias a um inquilino com contrato?

Só com justa causa, se o contrato permitir a rescisão por uma violação. Caso contrário, o inquilino geralmente fica até o contrato terminar.

Preciso de um motivo para terminar um arrendamento por prazo indeterminado?

A lei não exige nenhum motivo, mas documentar as violações do inquilino torna o processo um despejo por culpa do inquilino e ajuda a evitar suspensões longas.

O inquilino pode obter mais tempo depois de eu ganhar?

Nos processos de despejo sem culpa, um juiz pode conceder uma suspensão até seis meses, ou doze meses para inquilinos idosos ou com deficiência. Nos processos por culpa do inquilino, essas suspensões longas geralmente não se aplicam.

Tratam de despejos em qualquer parte de Massachusetts?

Sim. A Botelho Law Group representa proprietários em todo o estado de Massachusetts.

Podem ajudar em português ou espanhol?

Sim. A nossa equipa inclui colaboradores fluentes em português e em espanhol que trabalham com o advogado Joseph F. Botelho.