Aviso de 30 días para desocupar en Massachusetts
Cuando un arrendador de Massachusetts quiere sacar a un inquilino problemático, el aviso para desocupar (notice to quit) de 30 días suele ser la herramienta adecuada. Es el aviso que usamos en los desalojos por culpa del inquilino: inquilinos que incumplen el contrato, causan problemas a los vecinos o pagan la renta tarde de forma repetida o no la pagan. A diferencia de un aviso de 14 días por falta de pago, un aviso de 30 días no es simplemente una exigencia de dinero, por lo que el inquilino generalmente no puede terminar el caso solo con pagar el saldo. Botelho Law Group ayuda a arrendadores en todo el estado de Massachusetts a preparar avisos de 30 días y a llevar desalojos por culpa del inquilino y desalojos sin culpa ante el Tribunal de Vivienda (Housing Court). Consulta gratuita en inglés, portugués o español.
Por qué los arrendadores eligen un aviso de 30 días
Un aviso de 14 días por falta de pago se trata de dinero. Si el inquilino, una organización benéfica, un familiar o RAFT (programa estatal de asistencia para el alquiler) paga lo que se debe, el caso por falta de pago generalmente termina y el inquilino se queda. Para un arrendador que quiere que el inquilino siga alquilando, ese puede ser un buen resultado. Para un arrendador que quiere sacar al inquilino, muchas veces significa ir a la corte solo para cobrar la renta, ver cómo el inquilino vuelve a atrasarse y empezar de nuevo.
Un aviso para desocupar (notice to quit) de 30 días pone fin al arrendamiento en sí. Es el aviso que se usa cuando:
El inquilino tiene un patrón de rentas atrasadas o no pagadas
Dejar de hacer más de un pago, o pagar tarde mes tras mes, es un incumplimiento de las condiciones del alquiler, aunque el inquilino termine poniéndose al día.
El inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento
Ocupantes no autorizados, mascotas, subarrendamiento, daños a la propiedad, fumar u otras violaciones del contrato o de las condiciones del alquiler.
El inquilino está causando problemas a otras personas
Ruido, amenazas, acoso, molestias o interferencia con otros inquilinos y vecinos.
Hay actividad delictiva en la propiedad
Usted necesita recuperar la propiedad por otro motivo
Usted necesita recuperar la propiedad por otro motivo, como una venta, una renovación o la mudanza de un familiar.
Incluso cuando usted quiere una sentencia por la renta no pagada, un aviso de 30 días le permite pedir a la corte la posesión de la propiedad y la renta adeudada en el mismo caso. El objetivo es sacar al inquilino y obtener una sentencia por el dinero, no cobrar la renta mientras el problema continúa.
Desalojos por culpa del inquilino y desalojos sin culpa
| Desalojo por culpa del inquilino (fault eviction) | Desalojo sin culpa (no-fault eviction) | |
|---|---|---|
| Motivo típico | Rentas atrasadas o no pagadas de forma repetida, violaciones del contrato, problemas con otros inquilinos, actividad delictiva | Venta, renovación, mudanza del propietario o de un familiar, fin de la relación de alquiler |
| Aviso | Aviso para desocupar de 30 días | Aviso para desocupar de 30 días |
| ¿Pagar el saldo detiene el caso? | Generalmente no | No |
| Suspensiones largas de la ejecución | Generalmente no disponibles | Hasta 6 meses, o 12 meses para inquilinos mayores o con discapacidad |
| Lo que prueba el arrendador | El incumplimiento del inquilino, con registros y testigos | Aviso y entrega correctos |
La diferencia importa al final del caso. Cuando un arrendamiento termina sin culpa del inquilino, la ley de Massachusetts permite que un juez retrase la salida hasta seis meses, o hasta doce meses cuando un miembro del hogar tiene 60 años o más o tiene una discapacidad. Cuando el arrendamiento termina por la propia conducta del inquilino, esas largas suspensiones de la ejecución (stay of execution) previstas en la ley generalmente no se aplican. Preparar un caso por culpa del inquilino bien documentado es la forma en que el arrendador evita meses de demora adicional.
Arrendamientos a voluntad e inquilinos con contrato
Inquilinos a voluntad
La mayoría de los inquilinos de Massachusetts sin contrato escrito, y los inquilinos que se quedan después de que termina el contrato mientras el arrendador sigue aceptando la renta, son inquilinos a voluntad (tenants at will). Un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) puede terminarse con un aviso para desocupar de 30 días. La ley no exige un motivo, pero el motivo no puede ser ilegal, como represalia o discriminación. Cuando el verdadero motivo es la conducta del inquilino, la documentamos para que el caso se trate como un desalojo por culpa del inquilino.
Inquilinos con contrato
Por lo general, un arrendador no puede terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo sin causa justificada. Si el contrato permite al arrendador terminarlo por un incumplimiento, como renta atrasada o no pagada, violaciones del contrato o molestias a otros inquilinos, el arrendador puede entregar un aviso para desocupar por ese incumplimiento, normalmente un aviso de 30 días o el plazo que exija el contrato. Luego el arrendador debe probar el incumplimiento en la corte. Revisar el contrato antes de entregar el aviso es esencial.
Vivienda subsidiada
Los arrendamientos de la Sección 8 (Section 8) y otros arrendamientos subsidiados a menudo exigen «causa justificada» (good cause) para terminar un arrendamiento durante la vigencia del contrato, y el programa puede tener reglas de aviso adicionales. Un patrón de pagos atrasados y violaciones del contrato puede ser causa justificada, pero el aviso debe cumplir tanto los requisitos estatales como los del programa.
Cómo preparar el caso por culpa del inquilino
Un desalojo por culpa del inquilino se gana con registros. Antes de entregar el aviso, reúna:
Un registro de rentas
Un registro de rentas que muestre cada fecha de vencimiento, fecha de pago, monto y saldo, para que el patrón de pagos atrasados o no realizados quede claro
El contrato de arrendamiento o de alquiler
El contrato de arrendamiento o de alquiler y cualquier reglamento del edificio que el inquilino haya firmado
Advertencias anteriores
Advertencias anteriores, cartas, mensajes de texto y correos electrónicos sobre rentas atrasadas o violaciones
Quejas de otros inquilinos o vecinos
Quejas de otros inquilinos o vecinos, con fechas y detalles
Fotos, videos, informes policiales y facturas de reparación
Fotos, videos, informes policiales y facturas de reparación relacionados con daños o molestias
Nombres de testigos
Nombres de testigos dispuestos a declarar
Según los hechos, podemos indicar los motivos en el aviso o presentarlos en el juicio. En cualquier caso, las pruebas deben estar organizadas antes de presentar el caso.
Cuánto plazo de aviso se requiere
En un arrendamiento a voluntad, el aviso debe durar por lo menos lo mismo que el período entre los días de pago de la renta, o 30 días, lo que sea más largo. En un arrendamiento mensual típico, eso significa al menos 30 días, y el arrendamiento debe terminar el último día de un período de alquiler.
Por ejemplo, si la renta vence el primero de cada mes, un aviso recibido el 10 de marzo no puede terminar el arrendamiento antes del 30 de abril. Terminar el arrendamiento a mitad de un período de alquiler, o demasiado pronto, puede hacer que el aviso sea defectuoso.
Una cláusula de salvaguarda («savings clause») ayuda
Como la fecha exacta de recepción puede disputarse, muchos avisos incluyen una redacción que indica que el arrendamiento termina en una fecha específica o al final del primer período completo de alquiler que comienza después de que el inquilino recibe el aviso, lo que ocurra más tarde. Esto protege al arrendador si la entrega tarda más de lo previsto.
Qué debe incluir el aviso
- Los nombres de todos los inquilinos adultos
- La dirección y la unidad
- Una declaración clara de que se está terminando el arrendamiento
- La fecha de terminación, con una cláusula de salvaguarda
- Los motivos, cuando decidimos indicarlos
- La firma del arrendador y la fecha
Entrega del aviso
El arrendador debe poder probar que el inquilino recibió el aviso y cuándo. La entrega por un alguacil (sheriff) o un oficial judicial (constable) es el método más seguro, porque crea un registro escrito. También puede usarse la entrega en mano con un testigo o el correo certificado, pero son más fáciles de disputar.
Después del plazo del aviso
Si el inquilino no se muda antes de la fecha de terminación, el arrendador puede iniciar un proceso sumario de desalojo (summary process):
- Citación y demanda (summons and complaint), entregadas por un alguacil u oficial judicial al menos 7 días y no más de 30 días antes de la fecha de registro, un lunes, incluido cualquier reclamo de renta no pagada
- Presentación ante el Tribunal de Vivienda (Housing Court) a más tardar en la fecha de registro
- La contestación del inquilino, que generalmente vence el lunes siguiente a la fecha de registro
- Mediación y juicio, que normalmente comienzan unos 10 días después de la fecha de registro
- Sentencia de posesión y por el dinero adeudado, seguida del plazo de apelación de 10 días
- Ejecución y salida, con al menos 48 horas de aviso por escrito al inquilino
Asistencia para el alquiler y pagos después del aviso
Un inquilino que recibe un aviso de 30 días todavía puede solicitar RAFT u otra asistencia para el alquiler, y ese dinero puede reducir lo que se debe. Pero como el caso se basa en el fin del arrendamiento y en la conducta del inquilino, y no solo en una exigencia de renta, pagar el saldo generalmente no le da por sí solo al inquilino el derecho a quedarse. Las reglas sobre asistencia para el alquiler en casos de desalojo han cambiado varias veces, por eso revisamos los requisitos vigentes en cada caso.
Después de la fecha de terminación, cualquier dinero que se acepte del inquilino debe aceptarse «solo por concepto de uso y ocupación» (use and occupancy only), con una reserva de derechos por escrito. Aceptar la renta sin esa reserva puede crear un nuevo arrendamiento y anular el aviso.
Defensas del inquilino
Los inquilinos pueden presentar defensas y contrademandas en cualquier desalojo, como:
Represalia
Si el aviso llega dentro de los seis meses posteriores a que el inquilino se quejara ante una junta de salud (board of health), denunciara violaciones de los códigos de construcción o vivienda, se uniera a una asociación de inquilinos o ejerciera otros derechos legales, la ley presume que el desalojo es una represalia. El arrendador debe entonces demostrar, con pruebas claras y convincentes, que habría tomado la misma medida al mismo tiempo por un motivo independiente. Un historial documentado de rentas atrasadas y violaciones suele ser ese motivo independiente.
Discriminación
Discriminación por pertenecer a una categoría protegida, incluidas raza, origen nacional, discapacidad, situación familiar o fuente de ingresos, como un vale de vivienda
Violaciones sobre las condiciones de la vivienda y el depósito de garantía
Violaciones sobre las condiciones de la vivienda y el depósito de garantía (security deposit), que pueden dar lugar a contrademandas por daños y perjuicios
Aviso defectuoso
Aviso defectuoso, como una fecha de terminación incorrecta
Revisar las quejas, reparaciones, inspecciones y registros del depósito más recientes antes de entregar el aviso ayuda a evitar sorpresas.
Pintura con plomo y familias con niños pequeños
Un arrendador no puede terminar un arrendamiento porque un niño menor de seis años vive en una unidad con pintura con plomo, ni para evitar la eliminación del plomo. Un desalojo que parezca motivado por cuestiones de pintura con plomo puede ser desestimado y dar lugar a indemnizaciones por daños.
Vender una propiedad o mudarse a ella
Los arrendadores también usan avisos de 30 días cuando no hay nada malo con el inquilino, pero el arrendador necesita recuperar la unidad. Son casos de desalojo sin culpa, y un juez puede conceder una suspensión más larga. Al planificar una venta o una mudanza a la propiedad:
- Algunos compradores prefieren comprar con el inquilino en la propiedad, sobre todo los inversionistas
- Un acuerdo por escrito con el inquilino, como una fecha de salida con ayuda para los gastos de mudanza, puede ser más rápido que un caso judicial
- Los inquilinos con contrato generalmente se quedan hasta el final del plazo del contrato, incluso después de una venta
- Un contrato de compraventa debe tener en cuenta el tiempo que pueden tardar un desalojo y una posible suspensión
Las propiedades adquiridas mediante una ejecución hipotecaria (foreclosure) tienen protecciones adicionales para los inquilinos, y el propietario que adquiere la propiedad de esa forma generalmente necesita una causa justificada para desalojar.
Errores comunes
- Usar un aviso de 14 días cuando usted quiere sacar al inquilino y luego ver cómo el caso termina cuando se paga la renta
- Terminar el arrendamiento a mitad de un período de alquiler
- Omitir la cláusula de salvaguarda
- Entregar el aviso de una forma que no se puede probar
- Aceptar la renta sin una reserva por concepto de uso y ocupación
- Ir a la corte sin un registro de rentas claro ni registros de las violaciones del inquilino
- Entregar un aviso poco después de una queja del inquilino sobre las condiciones, sin motivos independientes documentados
- Pasar por alto las cláusulas del contrato o las reglas de la vivienda subsidiada
Clientes que hablan portugués o español
Muchos de los propietarios a quienes ayudamos, y muchos de sus inquilinos, hablan portugués o español. Nuestro equipo incluye personal que habla portugués y español con fluidez y que trabaja con el abogado Joseph F. Botelho. Le ayudan a entender cada aviso y cada documento judicial y a comunicarse con claridad durante la mediación.
Qué traer a su consulta
- Cualquier contrato de arrendamiento o de alquiler
- Un registro de rentas que muestre cada pago, pago atrasado y saldo
- Cualquier aviso o advertencia ya entregados, y el comprobante de entrega
- Quejas, fotos, informes policiales y otros registros de violaciones
- Registros de quejas del inquilino, reparaciones e inspecciones
- Registros del depósito de garantía y de la renta del último mes
Cómo ayudamos
Consulta gratuita
Revisamos el arrendamiento, el historial del inquilino y sus objetivos, en inglés, portugués o español, y le explicamos el costo.
Estrategia
Le aconsejamos si un aviso de 30 días por culpa del inquilino, un aviso de 14 días u otra vía se ajusta a sus objetivos.
Preparación del aviso
Preparamos un aviso de 30 días con las fechas correctas y una cláusula de salvaguarda, y coordinamos la entrega por un alguacil u oficial judicial.
Caso judicial
Presentamos el caso, exponemos las pruebas del incumplimiento del inquilino y pedimos la posesión de la propiedad y la renta adeudada.
Salida del inquilino
Solicitamos la ejecución y coordinamos la salida.
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Preguntas frecuentes
¿Debo usar un aviso de 14 días o de 30 días cuando un inquilino debe renta?
Si usted quiere que el inquilino se quede y solo quiere cobrar la renta, un aviso de 14 días puede ser suficiente. Si quiere sacar al inquilino, sobre todo después de pagos atrasados o no realizados de forma repetida, un aviso de 30 días suele ser la opción más adecuada, porque pagar el saldo generalmente no termina el caso.
¿Puedo obtener igualmente una sentencia por la renta no pagada con un aviso de 30 días?
Sí. La corte puede otorgar la posesión de la propiedad y la renta adeudada en el mismo caso.
¿Puede RAFT u otra asistencia para el alquiler detener un desalojo con aviso de 30 días?
La asistencia para el alquiler puede reducir el saldo, pero pagar generalmente no le da por sí solo al inquilino el derecho a quedarse cuando el arrendamiento terminó por otros motivos. Las reglas han cambiado con el tiempo, por eso verificamos los requisitos vigentes en cada caso.
¿La renta pagada tarde de forma repetida es motivo de desalojo?
Sí. Un patrón de pagos atrasados o no realizados es un incumplimiento de las condiciones del alquiler y puede justificar un desalojo por culpa del inquilino con un aviso de 30 días.
¿Puedo dar un aviso de 30 días a un inquilino con contrato?
Solo con causa justificada, si el contrato permite terminarlo por un incumplimiento. De lo contrario, el inquilino generalmente se queda hasta que termine el contrato.
¿Necesito un motivo para terminar un arrendamiento a voluntad?
La ley no exige ningún motivo, pero documentar los incumplimientos del inquilino convierte el caso en un desalojo por culpa del inquilino y ayuda a evitar suspensiones largas.
¿Puede el inquilino obtener más tiempo después de que yo gane?
En los casos de desalojo sin culpa, un juez puede conceder una suspensión de hasta seis meses, o doce meses para inquilinos mayores o con discapacidad. En los casos por culpa del inquilino, esas suspensiones largas generalmente no se aplican.
¿Atienden desalojos en cualquier parte de Massachusetts?
Sí. Botelho Law Group representa a propietarios en todo el estado de Massachusetts.
¿Pueden ayudarme en portugués o español?
Sí. Nuestro equipo incluye personal que habla portugués y español con fluidez y que trabaja con el abogado Joseph F. Botelho.
Hable con nosotros sobre cómo sacar a un inquilino
Cuéntenos sobre el arrendamiento, el historial de pagos del inquilino y los problemas en la propiedad. Le explicaremos el aviso adecuado y los próximos pasos.