Aviso de 14 días para desocupar en Massachusetts
Un aviso de 14 días para desocupar (14-day notice to quit) por falta de pago es una herramienta para cobrar la renta. Es adecuado cuando un inquilino se ha atrasado, pero por lo demás usted está dispuesto a conservarlo, y su objetivo es cobrar. No es la herramienta correcta cuando usted quiere que el inquilino se vaya: si el inquilino, una organización benéfica o RAFT (programa estatal de asistencia para el alquiler) paga lo que se debe, el caso por falta de pago generalmente termina y el inquilino se queda. Botelho Law Group ayuda a arrendadores en todo Massachusetts a elegir el aviso correcto, preparar y entregar avisos de 14 días y llevar casos por falta de pago ante el Tribunal de Vivienda (Housing Court). Consulta gratuita en inglés, portugués o español.
Cuándo tiene sentido un aviso de 14 días, y cuándo no
| Su objetivo | Aviso habitual | Por qué |
|---|---|---|
| Cobrar la renta atrasada y conservar al inquilino | Aviso de 14 días por falta de pago | Si se paga el saldo, el caso termina y el arrendamiento continúa |
| Lograr que el inquilino se vaya tras atrasos o faltas de pago repetidos | Aviso de 30 días para desocupar | Un desalojo por culpa del inquilino (fault eviction) no termina solo porque se pague el saldo |
| Lograr que el inquilino se vaya por violaciones del contrato o problemas con otras personas | Aviso de 30 días para desocupar | El caso trata sobre la conducta del inquilino, no solo sobre dinero |
| Recuperar la propiedad sin culpa del inquilino, por ejemplo para una venta | Aviso de 30 días para desocupar | No se requiere un motivo en un arrendamiento a voluntad |
Muchos arrendadores entregan un aviso de 14 días por costumbre y luego terminan en el tribunal solo para cobrar la renta. El inquilino paga con asistencia para el alquiler, el caso se desestima y, unos meses después, el inquilino vuelve a atrasarse. Si el inquilino tiene un historial de atrasos o faltas de pago y usted quiere que se vaya, hable con nosotros sobre un aviso de 30 días.
Qué hace un aviso de 14 días
Un aviso de 14 días para desocupar (14-day notice to quit) le informa al inquilino que el arrendamiento terminará 14 días después de que reciba el aviso, porque no se ha pagado la renta. Si el inquilino no paga ni se va, el arrendador puede entonces presentar un proceso sumario de desalojo (summary process). El aviso, por sí solo, no obliga al inquilino a irse. Solo un tribunal puede ordenarlo.
El derecho del inquilino a subsanar el pago
La característica más importante de un caso por falta de pago es que, por lo general, el inquilino puede detenerlo pagando.
| Inquilino a voluntad (tenant at will) | Inquilino con contrato escrito | |
|---|---|---|
| Fundamento del aviso | La ley de Massachusetts permite un aviso de 14 días por falta de pago | El contrato debe permitir que el arrendador lo termine por falta de pago |
| Subsanar antes del tribunal | Un inquilino que no ha recibido un aviso de 14 días en los últimos 12 meses por lo general puede subsanar pagando la totalidad dentro de los 10 días siguientes a recibir el aviso | El contrato y la ley determinan los plazos |
| Subsanar en el tribunal | En muchos casos, pagar el monto total, con intereses y costas, a más tardar en la fecha de contestación detiene el desalojo | Pagar el monto total, con intereses y costas, a más tardar en la fecha de contestación generalmente detiene el desalojo |
Debido al derecho a subsanar el pago (right to cure), un arrendador que entrega un aviso de 14 días debe contar con que el inquilino pague y se quede. Si ese es el resultado que usted busca, un aviso de 14 días es una opción razonable.
Asistencia para el alquiler y RAFT
Massachusetts exige que, en los casos por falta de pago, los arrendadores entreguen a los inquilinos, junto con el aviso para desocupar, un aviso estatal sobre asistencia de emergencia para el alquiler. Los tribunales también pueden suspender un caso por falta de pago mientras esté pendiente la solicitud del inquilino a RAFT (programa estatal de asistencia para el alquiler) y, cuando el programa paga el saldo, el caso por lo general termina. Estas reglas han cambiado varias veces desde 2020, por eso verificamos los requisitos vigentes antes de la entrega.
Para un arrendador que quiere conservar al inquilino, la asistencia para el alquiler puede ser la forma más rápida de cobrar la totalidad. Responder con prontitud a las solicitudes del programa ayuda. Para un arrendador que quiere que el inquilino se vaya, esas mismas reglas son la razón principal por la que un aviso de 14 días suele ser la opción equivocada.
Qué debe incluir el aviso
Un aviso de 14 días debe ser claro y exacto. En general, debe:
- Nombrar a cada inquilino adulto del contrato o del arrendamiento
- Identificar la dirección y la unidad
- Indicar el monto de la renta impaga y los meses que cubre
- Indicar que el arrendamiento terminará 14 días después de que el inquilino reciba el aviso
- Incluir cualquier declaración sobre el derecho del inquilino a subsanar el pago que exija la ley
- Incluir los formularios estatales exigidos en los casos por falta de pago, como la información sobre asistencia para el alquiler
- Estar fechado y firmado por el arrendador o por el abogado o agente del arrendador
Incluir solo la renta
Un aviso de 14 días es para la renta impaga. En general, no debe incluir recargos por mora, cargos de servicios públicos que no formen parte de la renta, daños ni otros cargos. En Massachusetts, un arrendador no puede cobrar un recargo por mora a menos que la renta tenga al menos 30 días de atraso y el contrato lo permita. Incluir cargos indebidos puede hacer que el aviso sea defectuoso.
Entrega del aviso
El arrendador debe poder probar que el inquilino recibió el aviso y cuándo. La entrega por un sheriff o constable suele ser la opción más segura, porque crea un registro escrito si el inquilino dice más tarde que el aviso nunca llegó. También se puede usar la entrega en mano con un testigo o el correo certificado, pero son más fáciles de impugnar.
Después de los 14 días
Si el inquilino no ha pagado ni subsanado, el arrendador puede iniciar el caso en el tribunal:
- Citación y demanda. Preparar la citación y la demanda del proceso sumario de desalojo (summons and complaint).
- Entrega. Hacer que un sheriff o constable las entregue al inquilino al menos 7 días, y no más de 30 días, antes del lunes que es la fecha de registro (entry date).
- Presentación. Presentar la citación, la demanda y una copia del aviso para desocupar ante el tribunal a más tardar en la fecha de registro.
- Contestación. La contestación del inquilino por lo general vence el lunes siguiente a la fecha de registro.
- Primera fecha en el tribunal. Por lo general, unos 10 días después de la fecha de registro, con mediación y, si es necesario, juicio.
Aceptar pagos después del aviso
Los inquilinos suelen ofrecer pagos parciales después de recibir un aviso. Aceptar dinero requiere cuidado:
- Entregue un recibo escrito que indique que el pago se acepta «solo por uso y ocupación» (use and occupancy only), con reserva de derechos, y no como renta de un nuevo arrendamiento
- Lleve un registro exacto de cada pago y de cada saldo
- Tenga en cuenta que aceptar el saldo total puede subsanar el incumplimiento y poner fin al caso
Defensas del inquilino en casos por falta de pago
Los inquilinos en casos por falta de pago pueden presentar defensas y contrademandas, como:
Condiciones de la vivienda
Si la unidad tenía violaciones del código sanitario que el arrendador conocía, la renta adeudada puede reducirse. En algunos casos, el inquilino puede conservar la posesión pagando el saldo que el tribunal determine que se debe.
Violaciones sobre el depósito de garantía y la renta del último mes
Violaciones sobre el depósito de garantía y la renta del último mes, que pueden dar lugar a indemnizaciones considerables
Represalia
Represalia, si el caso surge después de una queja del inquilino ante la junta de salud (board of health) u otra actividad protegida
Aviso o entrega defectuosos
Interferencia con el disfrute pacífico de la vivienda
Interferencia con el disfrute pacífico de la vivienda (quiet enjoyment), como problemas de servicios públicos de los que el arrendador era responsable
Revisar el estado de la propiedad, los registros de reparaciones y la documentación del depósito antes de presentar el caso ayuda a los arrendadores a entender su nivel de riesgo.
Vivienda con asistencia federal y vivienda subsidiada
Algunas propiedades con asistencia federal o con hipotecas respaldadas por el gobierno federal pueden exigir un aviso de 30 días por falta de pago, en lugar de 14 días. Los arrendamientos de la Sección 8 (Section 8) y de vivienda pública también tienen reglas propias del programa, y la autoridad de vivienda puede necesitar una copia del aviso. Usar el aviso equivocado puede llevar a que se desestime el caso.
Llegar a un acuerdo en un caso por falta de pago
La mayoría de los casos por falta de pago terminan en un acuerdo, a menudo en la mediación con un funcionario de vivienda del tribunal (housing specialist). Los términos habituales incluyen:
- Un plan de pagos para la renta atrasada, junto con la renta corriente
- Una fecha de salida acordada, a veces con la condonación de parte o de la totalidad del saldo
- Qué sucede si el inquilino no hace un pago, como el derecho del arrendador a pedir la sentencia y la orden de ejecución (execution)
Un acuerdo claro protege al arrendador si el inquilino no lo cumple.
Cuando el inquilino sigue atrasándose
Algunos inquilinos se atrasan, se ponen al día después de un aviso y vuelven a atrasarse. Un inquilino a voluntad por lo general tiene derecho a subsanar un aviso por falta de pago dentro de 10 días solo una vez en un período de 12 meses, y a menudo un inquilino todavía puede subsanar a más tardar en la fecha de contestación en el tribunal. En lugar de entregar un aviso de 14 días tras otro, un arrendador ante un patrón de atrasos o faltas de pago debería considerar un aviso de 30 días para desocupar. El pago tardío repetido es un incumplimiento de las condiciones del alquiler y puede fundamentar un desalojo por culpa del inquilino. Guarde copias de cada aviso, de las pruebas de entrega y un registro exacto de pagos, porque ese historial es la prueba.
Cobrar la renta impaga
Una sentencia de posesión a menudo incluye una sentencia monetaria por la renta impaga y las costas judiciales. Cobrarla puede llevar tiempo. Las opciones pueden incluir planes de pago, un procedimiento complementario (supplementary process) para examinar la capacidad de pago del antiguo inquilino y, en algunos casos, aplicar parte del depósito de garantía según lo permita la ley.
Si el inquilino se va por su cuenta
A veces, un inquilino que recibe un aviso simplemente se muda. Antes de volver a entrar en la unidad o de alquilarla de nuevo, el arrendador debe asegurarse de que el inquilino realmente la ha dejado. Pida una entrega de la unidad por escrito y las llaves. Tratar una unidad como abandonada demasiado pronto, o tirar los bienes del inquilino, puede dar lugar a un reclamo por desalojo ilegal. El arrendador puede seguir reclamando la renta impaga después de que el inquilino se vaya.
Errores comunes
- Usar un aviso de 14 días cuando el verdadero objetivo es que el inquilino se vaya
- Incluir recargos por mora u otros cargos en el aviso
- Omitir a un inquilino adulto
- No incluir las declaraciones o los formularios exigidos
- Entregar el aviso de una forma que no se pueda probar
- Aceptar renta sin una reserva de uso y ocupación
- Presentar la demanda demasiado pronto, o después del plazo de registro
- Ignorar problemas de la vivienda de los que el inquilino se ha quejado
Clientes que hablan portugués o español
Muchos de los propietarios a quienes ayudamos, y muchos de sus inquilinos, hablan portugués o español. Nuestro equipo incluye personal que habla portugués y español con fluidez y que trabaja con el abogado Joseph F. Botelho. Le ayudan a entender cada aviso y cada documento del tribunal y a comunicarse con claridad durante la mediación.
Qué traer a su consulta
- El contrato de arrendamiento, si lo hay
- Un registro de rentas con todos los pagos, atrasos y saldos
- Cualquier aviso ya entregado y la prueba de entrega
- Los registros del depósito de garantía y de la renta del último mes
- Solicitudes de reparación, informes de inspección y fotografías
- Mensajes con el inquilino sobre la renta
Cómo ayudamos
Consulta gratuita
Revisamos el arrendamiento, el saldo y sus objetivos, en inglés, portugués o español, y le explicamos el costo.
Estrategia
Le aconsejamos si un aviso de 14 días o un aviso de 30 días por culpa del inquilino se ajusta a lo que usted busca.
Preparación del aviso
Preparamos el aviso con las declaraciones y los formularios exigidos, y coordinamos la entrega.
Caso en el tribunal
Preparamos y presentamos la citación y la demanda, y lo representamos en la mediación y en el juicio.
Después de la sentencia
Solicitamos la orden de ejecución y ayudamos con el cobro.
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo debo usar un aviso de 14 días?
Cuando el inquilino debe renta, su objetivo es cobrar y usted está dispuesto a dejar que el inquilino se quede si se paga el saldo.
¿Puede el inquilino detener el desalojo pagando?
Por lo general, sí. Un inquilino que paga el monto total adeudado, con intereses y costas, a más tardar en la fecha de contestación generalmente puede detener un desalojo por falta de pago. Los pagos de asistencia para el alquiler cuentan.
¿Y si quiero que el inquilino se vaya, no solo cobrar la renta?
Considere un aviso de 30 días para desocupar. Un desalojo por culpa del inquilino basado en atrasos o faltas de pago repetidos u otros incumplimientos no termina solo porque se pague el saldo, y usted puede seguir pidiendo una sentencia por la renta adeudada.
¿Y si el inquilino solicita RAFT?
El tribunal puede suspender un caso por falta de pago mientras la solicitud esté pendiente y, si RAFT paga el saldo, el caso por lo general termina.
¿Puedo incluir recargos por mora en un aviso de 14 días?
Por lo general, no. El aviso debe incluir solo la renta impaga.
¿Y si el inquilino paga parte de la renta?
Puede aceptar un pago parcial solo por uso y ocupación, con una reserva de derechos por escrito. Aceptar el saldo total puede subsanar el incumplimiento.
¿Basta un aviso de 14 días para cualquier propiedad?
No siempre. Algunas propiedades con asistencia federal exigen un aviso de 30 días por falta de pago, y la vivienda subsidiada tiene sus propias reglas.
¿Atienden desalojos por falta de pago en cualquier parte de Massachusetts?
Sí. Botelho Law Group representa a propietarios en todo Massachusetts.
¿Pueden ayudar en portugués o español?
Sí. Nuestro equipo incluye personal que habla portugués y español con fluidez y que trabaja con el abogado Joseph F. Botelho.
Hable con nosotros sobre la renta impaga
Cuéntenos sobre el arrendamiento, el saldo adeudado y si quiere que el inquilino se quede. Le explicaremos cuál es el aviso adecuado y los próximos pasos.