Abogado de disputas inmobiliarias y de propiedad en Massachusetts

Disputas de propiedad que atendemos

Qué tribunal conoce de las disputas de propiedad

Elegir el tribunal adecuado influye en la rapidez con que avanza el caso y en lo que el tribunal puede ordenar.

Disputas de linderos

Las disputas de linderos suelen comenzar con una nueva medición topográfica, una cerca nueva o un vecino nuevo. Los primeros pasos suelen ser:

1. Revisar las escrituras y los planos registrados en el registro de la propiedad (registry of deeds)
2. Obtener una medición topográfica de un agrimensor con licencia
3. Reunir pruebas del uso, como fotos, mediciones antiguas y testigos
4. Intentar resolverlo con el vecino, a menudo mediante un acuerdo de linderos registrado

Cuando no es posible llegar a un acuerdo, la disputa puede decidirse en los tribunales, a menudo en el Tribunal de Tierras.

Prescripción adquisitiva

En Massachusetts, una persona a veces puede adquirir el título de un terreno que no le pertenece si lo usa de forma abierta, continua, exclusiva y sin permiso durante al menos 20 años. El uso debe ser el que haría un propietario, como cercar, construir o mantener el terreno. Las reclamaciones de prescripción adquisitiva dependen mucho de los hechos concretos y se disputan con intensidad. Por lo general, los terrenos registrados y ciertos terrenos públicos no pueden adquirirse de esta forma. Los propietarios que ven a alguien usar su terreno pueden protegerse actuando, por ejemplo, dando permiso por escrito o haciendo valer sus derechos.

Servidumbres y derechos de paso

Una servidumbre es el derecho a usar el terreno de otra persona para un fin específico, como un camino de entrada, un sendero o líneas de servicios públicos. Las servidumbres pueden constituirse por escritura, por necesidad o por prescripción, que por lo general exige un uso abierto, continuo y adverso durante 20 años. Las disputas suelen tratar sobre si la servidumbre existe, dónde está, qué ancho tiene y qué permite. Bloquear una servidumbre válida, o usarla en exceso, puede dar lugar a una orden judicial y a una indemnización por daños.

Disputas entre copropietarios y acción de partición

Cuando dos o más personas son dueñas de una propiedad en común y no se ponen de acuerdo sobre si conservarla, venderla o dividirla, por lo general cualquier copropietario puede pedir a un tribunal la partición de la propiedad. El tribunal puede dividir el terreno, si es factible, u ordenar su venta y el reparto de lo obtenido. Los casos de partición surgen con frecuencia entre hermanos que heredaron una casa, parejas no casadas e inversionistas. Al repartir lo obtenido, el tribunal toma en cuenta aportes como pagos de la hipoteca, impuestos y mejoras. Una compra negociada de la parte de un copropietario suele ser más rápida y menos costosa que una venta ordenada por el tribunal.

Compras fallidas y disputas sobre el depósito

La mayoría de las ventas de viviendas en Massachusetts usan una oferta de compra (offer to purchase) seguida de un contrato de compraventa (purchase and sale agreement). Cuando un negocio se cae, las disputas suelen tratar sobre:

Un comprador que busca exigir la venta puede registrar un memorando de lis pendens (aviso de litigio pendiente), con aprobación del tribunal, para dar aviso de su reclamación. Los plazos del contrato de compra son estrictos, así que actúe con rapidez.

Disputas con contratistas y de construcción

Los propietarios y los contratistas a menudo discrepan sobre trabajos defectuosos, retrasos, sobrecostos y pagos. Massachusetts tiene reglas especiales para los contratos de mejoras en viviendas ocupadas por su propietario, incluidos el requisito de contrato por escrito y el registro del contratista. Los contratistas y subcontratistas a quienes no se les paga pueden tener derecho a un gravamen de constructor (mechanic’s lien), que exige notificaciones y registros estrictos. Conservar el contrato, las órdenes de cambio, los comprobantes de pago y las fotos es esencial para ambas partes.

Intrusión, molestia y daños a la propiedad

Los propietarios pueden presentar reclamaciones cuando alguien entra en su terreno sin permiso, daña su propiedad o crea una molestia que interfiere de forma sustancial con el uso y disfrute de su propiedad, como problemas de drenaje, construcciones que invaden el terreno o perturbaciones repetidas. La ley de Massachusetts también permite una indemnización aumentada cuando alguien, de forma intencional, tala o destruye árboles en el terreno de otra persona. Los remedios pueden incluir una indemnización por daños y una orden judicial para detener la conducta o retirar la construcción que invade el terreno.

Disputas de condominio

Las disputas de condominio pueden tratar sobre cuotas comunes, reparaciones, restricciones de uso, alquileres y las decisiones de la junta directiva. La escritura matriz del condominio (master deed), la declaración de fideicomiso, los estatutos y el reglamento, junto con la ley de condominios de Massachusetts, rigen la mayoría de las cuestiones. Las asociaciones de condominio tienen amplios derechos de cobro por cuotas comunes impagas, incluido un gravamen (lien) que en algunos casos puede llevar a una ejecución hipotecaria (foreclosure). Tanto a los propietarios de unidades como a las juntas les conviene revisar los documentos antes de que una disputa se agrave.

Problemas de título

Los defectos de título, como hipotecas antiguas que nunca se cancelaron, errores en escrituras, herederos ausentes o reclamaciones en conflicto, pueden bloquear una venta o un refinanciamiento. Muchos problemas pueden corregirse con documentos rectificativos. Otros requieren una acción judicial de quiet title (acción para confirmar la titularidad) o para depurar el registro. El seguro de título puede cubrir algunas pérdidas.

Órdenes provisionales

Algunas disputas de propiedad no pueden esperar. Cuando un vecino está construyendo en un terreno en disputa, bloqueando el acceso o causando daños continuos, el tribunal puede dictar una orden de restricción temporal (temporary restraining order) o una medida cautelar preliminar (preliminary injunction) mientras el caso está pendiente, si se cumplen los requisitos legales. Actuar con rapidez protege su posición.

Resolver disputas de propiedad sin un juicio

Los vecinos y los copropietarios a menudo tienen que seguir conviviendo después de que termina la disputa, por lo que una solución negociada tiene un valor real. Las soluciones habituales incluyen:

Sea cual sea el acuerdo, debe constar por escrito y, cuando afecte al título, registrarse, para que obligue a los futuros propietarios.

Costos y plazos

Los casos de propiedad varían mucho. Una disputa que se resuelve con una medición topográfica y un acuerdo registrado puede tardar unas pocas semanas. Un caso disputado en el Tribunal de Tierras, con mediciones topográficas, prueba pericial y juicio, puede tardar un año o más. Los costos dependen de cuántas mediciones, peritos y audiencias se necesiten. Le damos una estimación realista desde el principio y buscamos formas de resolver la disputa pronto cuando eso conviene a sus intereses.

Pasos prácticos antes de que una disputa se agrave

• Obtenga una copia de su escritura y de los planos registrados
• Solicite una medición topográfica si el lindero no está claro
• Tome fotos fechadas del problema
• Mantenga las comunicaciones con la otra parte cordiales y por escrito
• No retire usted mismo la cerca o construcción de un vecino
• Hable con un abogado antes de tomar cualquier medida que no pueda deshacerse

Clientes que hablan portugués o español

Qué traer a su consulta

• Su escritura, la póliza de seguro de título y los planos o mediciones topográficas registrados
• Contratos de compraventa (purchase and sale agreements) y documentos del cierre (closing), si corresponde
• Fotos que muestren el problema y desde cuándo existe
• Cartas, correos electrónicos y mensajes de texto con la otra parte
• Contratos, facturas y comprobantes de pago de obras de construcción
• Cualquier documento judicial enviado o recibido

Cómo ayudamos

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Preguntas frecuentes

La cerca de mi vecino está en mi terreno. ¿Qué debo hacer?

Primero obtenga una medición topográfica y luego hable con un abogado antes de retirar cualquier cosa. Muchas disputas sobre cercas se resuelven por acuerdo una vez que el lindero está claro.

¿Cuánto tiempo se necesita para la prescripción adquisitiva en Massachusetts?

Por lo general, 20 años de uso abierto, continuo, exclusivo y adverso.

¿Puedo forzar la venta de una propiedad que tengo en común con otra persona?

En la mayoría de los casos, sí. Un copropietario puede pedir a un tribunal la partición de la propiedad, lo que puede llevar a una división o a una venta.

¿Puede el vendedor quedarse con mi depósito si el negocio no se concreta?

Depende del contrato de compra y de si usted ejerció sus condiciones a tiempo. Revise el contrato de inmediato.

¿Qué tribunal se encarga de las disputas de linderos?

A menudo el Tribunal de Tierras, aunque algunos casos pueden verse en el Tribunal Superior.

¿Qué pasa si mi vecino taló mis árboles?

La ley de Massachusetts puede permitir una indemnización aumentada cuando alguien, de forma intencional, tala árboles en el terreno de otra persona.

¿Puede un tribunal detener una obra mientras la disputa está pendiente?

Sí, si se cumplen los requisitos legales para una orden provisional.

¿Atienden disputas de propiedad en cualquier parte de Massachusetts?

Sí. Botelho Law Group representa a propietarios en todo Massachusetts.

¿Pueden ayudar en portugués o español?

Sí. Nuestro equipo incluye personal con dominio del portugués y del español que trabaja con el abogado Joseph F. Botelho.